정부가 강남 재건축 시장에 또 강력한 압박 카드를 내놨습니다.
올해 부활한 초과이익환수제에 따라, 조합원 1인당 최고 8억원 이상의 세금을 내야 할 것이라고 경고했는데요.
경제부 이현용 기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
[질문] 8억이면 강북권의 아파트 1채 값에 맞먹는 거액인데요. 이런 세금 폭탄을 맞게 된 지역, 어디인가요?
[답변]
네, 아시다시피 올해부터 재건축 초과이익환수제가 부활했죠.
그래서 개발 이익이 큰 강남 4구를 중심으로, 재건축 조합원들의 부담금이 많을 것이라 예상은 했었는데요.
정부가 실제 추산한 결과를 내놨는데, 조합원 1인당 부담금이 평균 4억 3900만 원에 달하는 거로 나왔습니다.
구체적으로 보시면, 세금이 가장 적은 단지는 1억 6천만원이었고요. 가장 많은 곳은 8억 4천만 원까지 내야 하는 경우도 있었습니다.
[질문] 세금을 물리는 근거가 재건축 초과이익 환수제라는데, 어떤 제도인가요?
[답변]
재건축 사업으로 얻는 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원을 넘으면, 이익의 최대 50%를 정부가 세금으로 거둬들이는 제도인데요.
2006년 노무현 정부 때 도입돼 시행되다가, 이명박 정부 말기 들어 부동산 경기 침체를 이유로 보류했었거든요. 그러다가 다시 올해 부활한 겁니다.
우선 적용 대상은 재건축을 추진해 온 단지들 중에서, 작년 말까지 관리처분인가를 받지 못한 곳들인데요.
재건축이 다 완료됐을 때 집값에서, <시작할 때 집값, 주변 지역의 평균 집값 상승분, 그리고 개발 비용>을 뺀 금액을, 세금으로 더 물린다는 겁니다.
국토부는 이번에 재건축부담금 예측 결과를 발표하면서 어떤 단지를 택했는지, 집값 상승분을 구체적으로 어떻게 산출했는지 등의 근거를 제시하지는 않았습니다.
[질문] 부동산 시장 반응은 어떻습니까?
[답변]
'4중 족쇄'를 채우려는 것 같다는 말까지 나왔습니다.
지난해 8.2대책으로 조합원 지위의 양도 금지와 요 며칠 사이 나온 재건축 연한을 최대 40년으로 늘릴 수 있다는 점, 그리고 안전진단 강화 등에 이어 이번에 재건축 초과이익 환수제까지 정부의 압박이 거세지면서 재건축 시장의 위축이 전망됩니다.
전문가의 말입니다.
[박원갑 / 국민은행 부동산 수석전문위원]
"재건축 부담금이 생각보다 많이 나와서 조합원들의 부담이 훨씬 커질 수밖에 없는데요. 앞으로 재건축을 계속 할지 리모델링으로 돌아설지를 놓고 (재건축 조합원들의) 고민이 깊어질 것으로 예상됩니다."
작년 8.2 부동산 대책 이후에도 강남 집값이 계속 오르고 있는 가운데 나온 일종의 '충격 요법'으로 보입니다.
그렇습니다. 실제 부담금이 이 정도라면 재건축 동의율부터 확 떨어져서 사업이 쉽지 않을 것이란 게 전문가들 얘깁니다.
[질문] 강남 재건축 시장은 잠시 소강상태를 보일 수 있겠지만, 다른 지역으로 투자금이 몰리는 '풍선효과'도 발생할 수 있죠?
[답변]
네, 그럴 수 있어보입니다.
서울 강남 재건축 규제가 강화되면 될수록 한강 위쪽의 강북 재개발 사업이 반사이익을 얻을 수 것이란 얘긴데요.
한강을 낀, 마포, 용산, 성동구 등에서는 강남에서 빠진 자금이 넘어오는 풍선효과를 기대하는 분위기도 감지됩니다.
[질문] 부담금이 강북의 웬만한 아파트나 빌라 한 채 가격 정도되는 것 아닙니까?
[답변]
그렇습니다. 실제로 리모델링이 추진되고 있는 서울 성동구의 한 아파트 시세가 현재 8억 원 정도니까 맞는 말입니다.
예상을 웃도는 세금 부담에 충격을 받은 강남권 재건축 단지에서는, 사업을 중단해야 하는 것 아니냐는 반응이 나오고 있고요.
헌법소원을 제기하겠다는 얘기도 나옵니다.
한편, 강북의 매수자 입장에서는 기회비용을 따져서 서울의 다른 지역을 알아봐야 한다는 얘기도 나옵니다.
[함영진 / 부동산 114 리서치센터장]
"(재건축 외에) 일부 분양시장이라든지 상대적으로 덜 오른 한강변 라인의 재개발 사업장으로 투자 수요가 이전할 가능성도 남아 있습니다."
이에 따라 전반적인 시세조정은 불가피할 것이란 전망이 나옵니다.
강남 지역을 향한 정부의 압박이 시장에 어떤 식으로 영향을 미치게 될지 앞으로 나올 서울 지역 아파트 시세들을 보면, 가늠할 수 있겠군요. 이현용 기자 수고했습니다. 감사합니다.
hy2@donga.com
영상취재 : 조승현 김용균
영상편집 : 유다혜
그래픽 : 조아영
올해 부활한 초과이익환수제에 따라, 조합원 1인당 최고 8억원 이상의 세금을 내야 할 것이라고 경고했는데요.
경제부 이현용 기자와 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
[질문] 8억이면 강북권의 아파트 1채 값에 맞먹는 거액인데요. 이런 세금 폭탄을 맞게 된 지역, 어디인가요?
[답변]
네, 아시다시피 올해부터 재건축 초과이익환수제가 부활했죠.
그래서 개발 이익이 큰 강남 4구를 중심으로, 재건축 조합원들의 부담금이 많을 것이라 예상은 했었는데요.
정부가 실제 추산한 결과를 내놨는데, 조합원 1인당 부담금이 평균 4억 3900만 원에 달하는 거로 나왔습니다.
구체적으로 보시면, 세금이 가장 적은 단지는 1억 6천만원이었고요. 가장 많은 곳은 8억 4천만 원까지 내야 하는 경우도 있었습니다.
[질문] 세금을 물리는 근거가 재건축 초과이익 환수제라는데, 어떤 제도인가요?
[답변]
재건축 사업으로 얻는 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원을 넘으면, 이익의 최대 50%를 정부가 세금으로 거둬들이는 제도인데요.
2006년 노무현 정부 때 도입돼 시행되다가, 이명박 정부 말기 들어 부동산 경기 침체를 이유로 보류했었거든요. 그러다가 다시 올해 부활한 겁니다.
우선 적용 대상은 재건축을 추진해 온 단지들 중에서, 작년 말까지 관리처분인가를 받지 못한 곳들인데요.
재건축이 다 완료됐을 때 집값에서, <시작할 때 집값, 주변 지역의 평균 집값 상승분, 그리고 개발 비용>을 뺀 금액을, 세금으로 더 물린다는 겁니다.
국토부는 이번에 재건축부담금 예측 결과를 발표하면서 어떤 단지를 택했는지, 집값 상승분을 구체적으로 어떻게 산출했는지 등의 근거를 제시하지는 않았습니다.
[질문] 부동산 시장 반응은 어떻습니까?
[답변]
'4중 족쇄'를 채우려는 것 같다는 말까지 나왔습니다.
지난해 8.2대책으로 조합원 지위의 양도 금지와 요 며칠 사이 나온 재건축 연한을 최대 40년으로 늘릴 수 있다는 점, 그리고 안전진단 강화 등에 이어 이번에 재건축 초과이익 환수제까지 정부의 압박이 거세지면서 재건축 시장의 위축이 전망됩니다.
전문가의 말입니다.
[박원갑 / 국민은행 부동산 수석전문위원]
"재건축 부담금이 생각보다 많이 나와서 조합원들의 부담이 훨씬 커질 수밖에 없는데요. 앞으로 재건축을 계속 할지 리모델링으로 돌아설지를 놓고 (재건축 조합원들의) 고민이 깊어질 것으로 예상됩니다."
작년 8.2 부동산 대책 이후에도 강남 집값이 계속 오르고 있는 가운데 나온 일종의 '충격 요법'으로 보입니다.
그렇습니다. 실제 부담금이 이 정도라면 재건축 동의율부터 확 떨어져서 사업이 쉽지 않을 것이란 게 전문가들 얘깁니다.
[질문] 강남 재건축 시장은 잠시 소강상태를 보일 수 있겠지만, 다른 지역으로 투자금이 몰리는 '풍선효과'도 발생할 수 있죠?
[답변]
네, 그럴 수 있어보입니다.
서울 강남 재건축 규제가 강화되면 될수록 한강 위쪽의 강북 재개발 사업이 반사이익을 얻을 수 것이란 얘긴데요.
한강을 낀, 마포, 용산, 성동구 등에서는 강남에서 빠진 자금이 넘어오는 풍선효과를 기대하는 분위기도 감지됩니다.
[질문] 부담금이 강북의 웬만한 아파트나 빌라 한 채 가격 정도되는 것 아닙니까?
[답변]
그렇습니다. 실제로 리모델링이 추진되고 있는 서울 성동구의 한 아파트 시세가 현재 8억 원 정도니까 맞는 말입니다.
예상을 웃도는 세금 부담에 충격을 받은 강남권 재건축 단지에서는, 사업을 중단해야 하는 것 아니냐는 반응이 나오고 있고요.
헌법소원을 제기하겠다는 얘기도 나옵니다.
한편, 강북의 매수자 입장에서는 기회비용을 따져서 서울의 다른 지역을 알아봐야 한다는 얘기도 나옵니다.
[함영진 / 부동산 114 리서치센터장]
"(재건축 외에) 일부 분양시장이라든지 상대적으로 덜 오른 한강변 라인의 재개발 사업장으로 투자 수요가 이전할 가능성도 남아 있습니다."
이에 따라 전반적인 시세조정은 불가피할 것이란 전망이 나옵니다.
강남 지역을 향한 정부의 압박이 시장에 어떤 식으로 영향을 미치게 될지 앞으로 나올 서울 지역 아파트 시세들을 보면, 가늠할 수 있겠군요. 이현용 기자 수고했습니다. 감사합니다.
hy2@donga.com
영상취재 : 조승현 김용균
영상편집 : 유다혜
그래픽 : 조아영
