[앵커멘트]
뉴스쇼 A타임 2부 이 시간에는
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분의 사연을 받아 직접 상담해 드리고 있습니다.
상담 원하시는 분은
인터넷 검색창에 '뉴스쇼 A타임"을 입력하시면
투자 상담소 게시판으로 들어오실 수 있습니다.
사연과 연락처 남겨 주시면
친절하게 상담해 드리겠습니다.
오늘은 부동산과 관련한 "세무상담"시간 마련했습니다.
세무법인 다솔 안수남 세무사와 함께 합니다.
[사례]
현재 거주지는 파주구요.
양주, 파주, 의정부에 1억 미만 빌라 3채를 소유하고 있습니다.
그리고, 보유기간은 3년이 넘었습니다.
부산 해운대에 24평 아파트를 9년간 보유하고 있습니다.
급하게 쓸 돈이 있어서
부산 집 처분하려고 하는데..
양도세는 얼마나 나올까요?
그 집에서 거주한 사실은 없구요.
누나한테 산 집인데
그 당시 시세대로 9천 정도에 거래했고,
등록세 때문인지 5,000만원에 산 것으로 다운 계약서를 썼습니다.
현재 계약서는 분실 상태입니다..
누나는 얼마 전 돌아가셨습니다.
현재 시세는 2억 정도입니다.
1. 이분과 같은 1가구 다주택자의 양도세 중과 규정, 많이 완화되지 않았습니까?
(Q. 1가구 다주택자의 양도세는?)
(용어 설명 : 1가구 다주택자 양도세 중과제도
부동산 가격 급등기에 투기 수요를 차단하기 위한 징벌적 과세)
2주택자는 양도 차익의 50%, 3주택자 이상은 60% 부과
2007년부터 시행된 1세대 다주택자의 중과세 규정은 3주택 이상자의 경우 60%세율로, 2주택자의 경우 50%세율로 고율의 세율을 적용함과 동시에 장기보유특별공제를 적용 배제하여 이중적으로 부담을 지우도록 규정되어 있었으나, 올해 말까지는 중과대상이 아닌 주택을 양도하였을 때와 마찬가지로 일반 누진세율을 적용하도록 한시적으로 세율을 완화하여 시행되고 있습니다. 단 3주택 이상을 보유한 경우로서 주택투기지역으로 지정된 강남, 서초, 송파구에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 누진세율에 10%를 가산한 세율이 적용됩니다.
2. 장기보유특별공제도도 확대가 된건가요?
(Q. 장기보유특별공제도 확대됐나?)
(용어설명 : 장기보유특별공제
고가 주택은 3년 이상부터 공제율이 1년에 8%씩 증가해
10년 이상 보유할 때, 최대 80%까지 양도 차익에서 공제하는 제도)
2011년도까지는 중과세대상 주택 매매시 세율은 누진세율이 적용되었으나 장기보유특별공제가 적용되지 않아 물가상승분이 그대로 양도차익에 포함되어 명목소득에 대해서 과세가 되는 문제가 있었습니다.
2012년부터는 법이 개정되어 다주택자가 양도하는 경우라 하더라도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있게 되어 이런 문제가 해소되었으며 보유기간이 긴 경우에는 실제로 세금 절감효과가 크게 되었습니다.
3. 그럼, 이 분의 경우,
부산에 있는 아파트를 팔 경우,
양도세,,, 얼마나 나오겠습니까?
(Q. 부산 소재 아파트 매도 시, 양도세는?)
현재는 취득세 신고를 할 때 실제 거래되는 매매가액으로 취득세를 납부하여야 하지만 종전에는 시가표준액에 준하는 금액으로 다운계약서를 작성하여 취득세를 납부하는 것이 거래 관행이었습니다. 따라서 검인계약서 금액이 다운된 경우가 종종 있는데 그렇다 하더라도 실제 거래한 계약서가 있다면 실제 계약서로 취득가액을 인정받을 수 있습니다.
그러나 이 분의 경우 취득당시 실제 계약서를 분실한 상태여서 9천만원을 취득가액으로 인정받기는 어려운 상황이므로 양도가액 2억원과 취득가액 5천만원의 차이에 대해서 양도소득세를 납부하실 경우 지방소득세를 포함한 납부세액이 2천5백만원 가량 됩니다.
그러나 취득가액을 확인할 수 없는 경우 세법에서 정한 환산가액을 취득가액으로 할 수 있는데 환산가액이란 양도당시와 취득당시의 공시지가 비율로 계산되므로 해당 공시지가를 확인하여야 세액을 산정할 수가 있습니다. 그리고 환산가액은 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 적용하도록 되어 있으므로 다운계약서가 있다면 취득가액을 확인할 수 있는 경우로 보아 과세관청과 마찰이 있을 수 있습니다.
4. 실제 계약한 대금의 계약서는 분실한 상태라고 하셨는데..
관련 증빙을 어떻게든 찾아내는 것이 중요하겠죠?
(Q. 거래 계약서 분실 시, 대처 요령은?)
불이익을 최소화하려면 실제 증빙을 찾아 볼 것을 권합니다.
5. 이 분이 임대사업자로 등록이 되어있다면
양도세나 종합부동산세 같은 세제 혜택을 더 받을 수 있지 않습니까?
(Q. 다주택자 임대사업자 등록 시 혜택은?)
이 분이 실거주하는 파주 주택 이외의 주택들을 임대하고 있다면 나머지 주택들을 시청 등 관할관청에 임대사업자등록하고 세무서에 사업자등록을 할 경우 거주하는 주택에 대해서는 비과세를 임대하는 주택과 상관없이 비과세 받는 혜택이 있을 수 있습니다. 단 해당 거주주택을 비과세 받기 위해서는 3년 이상 보유해야함은 물론이고 지역에 상관없이 2년 이상 거주하여야 함을 주의하여야 합니다.
6. 재개발이나 재건축 대상인 헌집을 여러 채 가지고 있는
다주택자들에겐 특별한 혜택이 없습니까?
(Q. 1가구 다주택자를 위한 부동산 대책은?)
재개발 또는 재건축 대상이라 하더라도 현행 세법상 세제혜택은 없습니다.
오히려 조합원입주권의 경우에도 주택 수에 포함되므로 양도소득세 비과세 또는 중과세 적용시 불이익을 받을 수도 있습니다.
7. 사실, 부동산 침체기엔
다주택자들에게 대한 세제 부담을
더 덜어줘야 한다는 주장도 있습니다.
세무사님 개인적으로는 어떻게 생각하세요?
(Q. 부동산 침체기, 양도세 절감 필요할까?)
부동산과 세금은 직접적으로 연관이 있기 때문에 세법개정을 통해서 부동산 경기를 조정하려는 경우가 많았으며 지금 다루고 있는 다주택자 중과세 규정 역시 부동산 호황기에 경기 과열을 막고자 개정되었던 대표적인 대책 중 하나입니다.
그러나 세제개편을 통해 부동산 경기를 조절하는 것은 즉각적인 효과가 있을 수는 있으나 장기적으로 볼 때 부동산 시장이 왜곡되는 현상이 나타날 뿐 아니라 잦은 세법 개정으로 복잡 난해하게 되는 문제가 있어, 개인적으로는 부동산 침체기라 하더라도 세제 부담을 완화하여야 한다는 점에 대해서는 부정적으로 생각합니다.
8. 그럼, 마지막으로 1가구 다주택자들이
양도세를 적게 낼 수 있는 합법적인 방법을 알려주신다면요?
(Q. 다주택자를 위한 양도세 절세 방법은?)
(하단 : 양도세 적은 아파트 우선 매매)
경우마다 다르므로 일률적으로 말씀드리기는 어려우나, 일반적으로는 비과세 대상이 되는 주택으로서 양도차익이 큰 주택을 마지막에 양도하여 비과세 받고 나머지 양도차익이 적은 주택부터 매매하는 것이 좋을 것입니다. 그리고 감면대상에 해당하는 주택이 있는지 검토할 필요가 있으므로 실제로 양도 계획이 있을 경우 세무사 등 전문가와 상담한 후 양도하는 것이 혹시 모를 피해를 줄이는 방안이 될 것입니다.