뉴스쇼 A타임 2부에 마련한 <투자 상담소>
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분들의 사연을 토대로 전문가와 상담해 봅니다.
인터넷 검색창에 "뉴스쇼 A타임"을 입력하시면 게시판으로 들어오실 수 있습니다.
그곳에 사연과 연락처 남겨주십시오.
친절하게 상담해 드리겠습니다.
오늘은 '부동산'관련 상담 시간입니다.
국민은행 강남스타PB센터 김일수 PB팀장입니다.
김일수 국민은행 강남스타 PB센터 팀장
1. 총선 결과가 나온 지 일주일이 지났는데요
부동산 시장 분위기는 어떤가요?
(Q. 19대 총선 이후, 부동산 시장 분위기는?)
지난 10년간 선거이슈에 비춰볼 때, 총선 이후에는 부동산시장 반등세, 대선이후에는 약세의 양상을 보여왔음.
총선공약에서 지역개발은 단골메뉴. 이번 총선에도 후보들의 주요공약으로, 지역개발이슈는 80% 이상을 차지하고 있음.
지역개발 이슈로는 교통환경개선, 노후주거단지에 대한 도시재정비사업, 주민편의시설 확충, 학교 유치 등이 대표적임.
이에 따라 지역적 개발호재를 거론할 수 있겠지만 부동산시장의 전반적인 침체 및 공공개발사업의 지연 등으로 인해 예전과 같은 총선 특수를 기대하기는 현실적으로 역부족.
2. 이런 가운데... 집값은 계속 추락 중입니다.
금융위기 이후, 최저점이라고 하는데..
총선 특수마저 없었던 부동산 시장.. 앞으로 어떻게 될까요?
(Q. 주택 거래량 최저점, 향후 부동산 시장은?)
2008년 이후 주택거래 침체가 지속적으로 이어지고 있으며, 전세거래급증 및 가격상승이외에는 별다른 움직임을 보이고 있지 않음.
지난 1월 주택거래량도 최저치를 기록하였고, 글로벌 금융시장이 불안정세가 지속되는 가운데 투자수요는 크게 위축된 상황이며, 봄철 주택거래 특수도 기대하기 곤란하여 올해 상반기 중 가격반등여지는 크지 않을 것으로 판단됨.
단, 주택가격이 무릎아래까지 내려왔다는 판단하에 가격의 하방경직성이 나타나고 있고, 그에 따라 추가적인 가격하락을 없을 것으로 판단.
[사례]
40대 후반의 자영업자입니다.
최근 월세에 살아도 땅은 사야한다..
이런 얘기들을 친구들 사이에서 자주 합니다.
쌈짓돈으로 땅 투자를 하고 싶습니다.
자본금은 7천만원 정도입니다.
최근 강원도 홍천군에 땅을 보고 왔습니다.
토지이용계획 확인서 상에서는 농림지역, 임업용산지 라고 되어있습니다.
소액으로 땅을 사놓고
노후에 귀농도 생각하고 있습니다.
하지만, 땅 투자에 대한 경험이 없어
무엇부터 시작해야 할지 잘 모르겠습니다.
소액 땅 투자 시, 어떤 절차를 거쳐야 하는지
어떤 서류들을 확인해 봐야 하는지 궁금합니다.
1. 월세를 살아도 땅에 투자하라...
어떻게 생각하세요?
앞서, 전해드리기도 했습니다만.
집값은 주춤한 상태구요?
(Q. 부동산 침체기, 땅 투자 괜찮을까?)
올해 전국적인 공시지가는 전년도에 비해 0.9%p 상승한 것으로 나타나고 있지만 몇몇 이슈지역을 제외하고는 토지거래량은 매우 저조한 양상.
수도권내 토지거래시장은 크게 위축된 상황에서 급매물이 속출하고 있는 상황임. 특히 올해말 종료예정인 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과 배제특례로 인해 토지매물이 나타나고 있음.
특히 건설시장의 위축으로 인해 개발가능토지마저 가격하락세를 이어가고 있음.
2. 그런데, 땅 투자 하면, 투자금이 거액이다..
이렇게 생각하는 경우가 많은데..
소액으로 투자할 수 있는 땅들이 있습니까?
(Q. 소액 땅 투자, 가능할까?)
소액투자는 대체로 1억원 내외 금액으로 투자하는 것을 의미.
1억 내외를 기준으로, 농지, 임야 등이 대표적이지만 농가주택이나 전원주택 필지 등도 포함될 수 있음.
지방소재 토지가 주류를 형성하겠지만 최근 수도권내 토지매물에서도 간혹 매물로 등장하기도 하고, 몇 번의 유찰을 거친 경매물건에서도 나타나기도 함.
3. 일단, 투자할 땅을 고를 때,
어떤 것들부터 살펴야 하나요?
(Q. 소액 땅 투자, 어떤 서류 챙기나?)
공적 장부를 통해 법적 제한사항, 개발가능성, 면적, 도로상황 등을
반드시 판단하는 것이 중요.
토지의 생명선은 도로접면성에 있으며, 도로폭까지 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요.
용도지역에 따라 개발가능여부가 크게 달라진다는 점에서, 토지이용계획확인서를 통해 용도를 반드시 확인하고, 해당관청을 통해 개발가능성을 문의·확인해야 함.
토지형태 및 단층여부에 따라 토지가치가 달라질 수 있음.
토지가격 및 신축비용에 따른 대출실행가능금액 및 금리 확인.
4. 앞서, 사연 주신 분께선
강원도 홍천에 있는 땅을 보고 왔다고 하셨는데..
지방의 땅은 가격은 저렴한지 모르지만
땅 평수가 워낙에 넓잖아요?
그래서, 지인들 끼리 공동으로 구입하는 경우도
있다고 하는데..
법적으로 문제가 되지는 않습니까?
(Q. 땅 공동 투자, 가능할까?)
공유지분투자는 적은 비용으로 큰 토지를 투자할 수 있는 큰 매력이 있으나 공동투자자들간의 이해관계로 인해 법적 분쟁이 발생하기도 함.
이해관계 분쟁이유는,
공동투자금액 및 추가비용에 따른 개인적인 부담능력, 상이한 처분희망시점, 필지분할에 따른 위치분쟁 등으로 나타남.
5. 그런 전화, 자주 받잖아요?
좋은 땅 있는데.. 투자 해라..
이른바, 기획부동산인데..
절대로 솔깃해서는 안되나요?
(Q. 소액 땅 투자 시 주의할 점은?)
일명 ‘기획부동산 투자’라고 일컬으며, 임야 등을 저가매입 후 필지분할 및 용도변경을 통해 일반투자자에게 높은 분양가격으로 매각하는 사례임.
기획부동산 토지는 각종 지역개발호재 및 1억원 미만의 소액투자를 통해 토지투자를 종용하는 행위로서, 토지투자실패의 가장 대표적인 사례가 될 가능성이 높음.
토지투자는 부동산투자에서 가장 기본적인 투자대상이지만 전문가들조차도 시행착오를 겪을만큼 어려운 점들이 많다는 점에서 여러번의 현장활동 및 투자상식 등을 축적하여 투자접근하는 것이 바람직.
6. 소액으로 하는 땅 투자 유망지역도
소개해 주세요?
(Q. 소액 땅 투자 추천 지역은?)
토지투자의 기본은 개발호재이전에 도로변을 따라 움직이는 것이 기본.
서해안고속도로주변을 따라 각 IC별로 투자토지를 물색하는 것이 추천.
평창동계올림픽호재에 따른 영동선 주변은 5년 이내 단기 이슈로 끝날 가능성을 배제할 수 없음. 오히려 서울-춘천간 고속도로 주변이 더욱 큰 개발호재가 예상됨.
농가주택이나 전원주택 투자를 통해 이용가치와 투자가치를 같이 고려하는 투자도 충분히 고려해볼 만함.