[앵커멘트]
뉴스쇼 A타임 2부에 마련한 <투자 상담소>
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분들의 사연을 토대로 전문가와 상담해 봅니다.
인터넷 검색창에 "뉴스쇼 A타임"을 입력하시면 게시판으로 들어오실 수 있습니다.
그곳에 사연과 연락처 남겨주십시오.
친절하게 상담해 드리겠습니다.
오늘은 '부동산'관련 상담 시간입니다.
국민은행 강남스타PB센터 김일수 PB팀장입니다.
[사례]
최근 보유 중인 부동산(잡종지)의 공시가격이 8억 정도입니다.
현재, 부동산을 일반회사에 월 임대(5년 계약)료를 받고
임대 중입니다.
그 회사는 잡종지에 돌을 묻은 후, 설비를 설치한 상태입니다.
공시가격이 8억이라면, 시세가격은 얼마 정도 받는 것이 적당한가요
공시가격과 시세가격의 상관관계가 궁금합니다.
1. 공시가격에 대해 물어오셨는데..
며칠 전, 2012년 주택 공시가격이 발표됐잖아요?
일단, 공시가격이 무엇인지부터 간단히 짚어주세요?
Q. 공시가격이란?)
공시지가는 매년 국토해양부에서 발표하는 ‘부동산의 공적평가가액’을 의미.
토지는 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분
주택은 ‘표준단독주택가격’,‘개별단독주택가격’,‘공동주택가격’으로 구분.
우선적으로, 표준단독주택가격은 매년 1월말경에 발표
개별단독주택가격은 4월말~5월초에 발표하여 30일간 이의신청
2. 그럼, 공시가격과 시세와는 다른 건가요?
(Q. 공시가격 vs 시세, 차이는?)
공시지가는 매년 국토해양부장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호·비교하여 산정한 가격에 대하여, 감정평가업자의 검증을 받은 후 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 가격을 말함.
종합부동산세 및 재산세 등 국세 및 지방세의 부과기준 시세는 실제거래금액을 기준으로 한 시장가격을 의미. 분기별 신고한 주택실거래가격 확인 가능. 취득세와 양도소득세의 부과기준.
3. 2012년 주택 공시가격 결과에 대해서 좀 더 짚어보죠.
{Q. 공시가격으로 본 부동산 시장은?}
'강남불패', '중대형 강세', 한때 부동산 투자의 공식 같이 여겨졌던 얘기들인데..
이번에 발표된 공시가격을 통해서
이 공식이 여전한 건지.. 뭔가 변화가 생겼는지도 알 수 있습니까?
(Q. 공시가격으로 본 부동산 시장은?)
단독주택 강세, 공동주택 약세
강남아파트 공시가격 하락, 강북아파트 공시가격 상승.
두드러진 중대형아파트 하락세
아파트거래시장의 침체를 입증. 단독주택의 인기 반증
{Q. 수도권 공동주택 약진, 왜?}
4. 그런데, 최근 부동산 시장 침체기에
수도권 공동주택 공시가격은 오히려 올랐어요?
왜 그런거죠?
(Q. 수도권 공동주택 약진, 왜?)
미분양사태가 진정되고, 전세가격의 급등이 원인
신분당선 개통 등 교통여건 개선에 따른 주택가격 상승
신도시 택지개발에 따른 주변지역 지가상승 견인
5. 최근, 단독주택에 살고 싶어하는 분들이 많아졌다..
이런 보도, 자주 접하곤 하는데..
그래서 그런지, 단독주택은 전국이 모두 고른 상승률을 보였어요? 이유가 뭔가요?
(Q. 단독주택 인기, 공시가격에도 반영?)
주거선호 트랜드 변화가 공동주택에서 단독주택으로 변화
공동주택이 가진 편의성, 안전성뿐만 아니라 개인취향에 맞는 건축디자인이 가능
{Q. 서울에서 가장 비싼 집은?}
단독주택물량의 감소세가 희소성을 높여 투자자극
6. 공시가격이 나오면 가장 먼저 눈길이 가는 것이
공시가격이 높은 주택 순위인데..
이번에는 어떤 집들이 순위에 오른건가요?
(Q. 서울에서 가장 비싼 집은?)
30일 국토해양부와 서울시에 따르면 올해 서울에서 가장 비싼 주택은 7년째 정상을 지키던 이건희 회장 소유의 용산구 이태원 단독주택을 제치고 동작구 흑석동 소재 방상훈 사장 소유의 주택이 차지했다. 방 사장 주택의 공시가격은 129억원으로, 지난해 85억7000만원보다 50.52% 급등했다.
지난해 97억7000만원이었던 이건희 회장의 자택은 올해 20억원 오른 118억원을 기록, 처음으로 공시가격이 100억원을 넘어섰지만 순위에서는 2위로 밀려났다.
7. 지역별로 보면 어떻습니까?
(Q. 공시가격 높은 지역은 어디?)
올해 서울시내 단독주택가격이 지난해보다 평균 6.2% 상승한 것으로 드러났다. 특히 용산국제업무지구 사업 확정과 삼각지역 주변 한강로 특별계획구역개발사업 발표 등의 영향으로 10.7%나 상승한 용산은 상승률 1위에 올랐다.
서울시는 30일자로 결정·공시되는 개별(단독)주택 37만가구의 가격이 지난해보다 평균 6.2% 상승한 것으로 나타났다고 29일 밝혔다.
용산국제업무지구 사업 확정과 기존 재개발구역 사업진행, 삼각지역 주변 한강로 특별계획구역개발사업 발표 등의 영향이다. 이밖에 강남구 8.56%, 서초구 8.57%, 중구 8.16% 등 일부 자치구는 정부가 실거래가 반영률을 높이면서 시 평균 상승률인 6.2% 보다 높게 상승했다
{Q. 내 집 공시가격, 어떻게 알아보나?}
8. 그럼, 내 집의 공시가격 열람, 어떻게 하면 되나요?
9. 공시가격을 열람한 뒤에, 이의가 있을 경우에
어떻게 신청하면 되나요?
또, 이의 신청을 하면 바로 조정이 되는지도 궁금하구요?
(Q. 공시가격 이의 신청, 어떻게?)
개별공시지가에 이의가 있는 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인은 결정·공시일로부터 30일 이내 서면으로 이의신청 인터넷이의신청과 양식다운로드 후 이의신청 이의신청 마감일로부터 30일 안에 공동주택의 특성, 적정가격, 인근 공동주택 등과의 가격균형 여부 등을 재조사하여 그 결과를 인터넷 또는 우편으로 안내
10. 앞서, 2012년 공시가격을 통해서 알아봤듯이
강남 3구 아파트 값 침체는
올 해 공동주택 공시가격에서도 두드러졌는데..
최근, 서울 강남권 재건축 아파트가 소폭 오름세를 보인다는 소식이예요?
이유가 뭔가요?
(Q. 강남권 재건축 들썩? 왜?)
(부동산 대책에 대한 기대감 형성)
재건축의 조속한 시행을 공약으로 내건 새누리당이 4.11 총선에서 강남3구(강남·서초·송파구)를 싹슬이 한 데다 정부가 강남3구 투기지역 해제를 포함한 부동산 대책을 곧 내놓을 것이란 소식에 기대감이 부쩍 커진 영향으로 분석.
최근 박원순 시장이 개포지구를 방문한 이후 재건축 사업에 속도가 붙을 것이란 소식이 전해지면서 호가가 급등.
호가는 많이 올랐지만 실거래로 거의 이어지지 않고 있다. 오른 금액에 부담을 느낀 매수자는 관망세를 유지하고 있지만 매도자는 내달 발표될 부동산 대책에 대한 기대감 등으로 급매물을 거둬들이며 호가를 올리고 있기 때문.
11. 앞으로 발표될 주택거래 활성화 대책,
어떤 내용이 담길 것으로 보세요?
어제, 강남 3구의 주택투기지역 해제를 담은
부동산 대책이 나올것이라는 보도가 나오기도 했던데요?
(Q. 부동산 대책, 어떤 내용 담을까?)
현재 시장에서 예상하고 있는 부동산 활성화 대책은 강남3구 주택투기지역 해제, 총부채상환비율(DTI) 규제완화, 취득세 감면과 양도세 중과 폐지 등 세제 혜택이다.
다주택자 양도세 중과 폐지와 주택 취득세 감면 등 세제 혜택은 부동산 활성화 대책에 포함될 것으로 예상된다.
특히 취득세 감면의 경우 지난해 연말까지 감면 혜택을 줬기 때문에 정부가 취할 수 있는 현실적인 조치로 부동산 활성화 대책에 포함될 가능성이 높게 점쳐진다.