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채널A <경제시그널>
일시 : 2025년 2월 7일 (금)

<돈워리 돈워리>
◇ 조현선 : 모르면 손해, 알아두면 이득! 한 주간의 경제 뉴스 중에 중요한 것만 쏙! 쏙! 뽑아드립니다. <경제시그널> 경제산업부 차장 조현선입니다. 지난밤 미국 증시 혼조세로 마감을 했죠. 내일 발표 예정인 고용 보고서를 두고 한텀 숨 고르기 하는 분위기입니다. 종목별로는 엔비디아가 3.1% 오르면서 사흘째 상승하는 반면에 AI 반도체 후발 주자인 퀄컴은 4% 가까이 하라는 락했습니다.

올해 첫 로또 청약 서초 래미안 원페를라 청약에 약 6만 명이 몰렸습니다. 서울 아파트값이 5주 만에 상승 전환됐는데 사실상 강남과 송파만 해당되는 격입니다. 갈수록 엄청난 수치가 되는 강남 아파트. 이 시점에 가야 하나, 말아야 하나 고민되신다면 <돈워리 돈워리>에서 해결해 보시죠.

엔비디아까지 오른다. 이런 전망 소식이 부른 회사 팔란티어가 열풍입니다. AI가 각광받으면서 하루 만에 주가가 20% 넘게 상승하고 1년새 5배나 뛰었습니다. 어떤 회사인지 지금 어떻게 접근해야 할지 <E-코너>에서 샅샅이 파헤쳐 보시죠.

돈 걱정 없는 그날까지 함께하시죠. 첫 코너 <돈워리 돈워리> 시간입니다. 오랜만에 모셨습니다. <광수네 복덕방> 이광수 대표님. 안녕하세요?

◆ 이광수 : 안녕하세요?

◇ 조현선 : 연초 바쁘시죠? 이게 또 부동산에 관심이 연말에는 잠잠하다가 연초가 되니까 확 오르더라고요.

◆ 이광수 : 또 아무래도 많은 분들이 계획도 세우고 새해 계획에서 내 집 마련 계획은 항상 우선 순위니까요.

◇ 조현선 : 저도 목표 없이 일단 세우기는 했는데. 그런데 첫날 청약부터 저는 서초 래미안 원페를라. 사실 그동안 청약을 저도 조금씩 조금씩 넣었는데 현금이 필요한 곳이고 이러니까 이번에 안 넣고 말았는데 엄청 몰렸어요. 첫 청약이기도 했지만.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 근데 기본적으로 이제 분양가 상한제가 적용된 아파트었고 그래서 청약에 당첨되면 5억 원 이상의 시세차익이 가능하고요. 실거주 의무가 없어요.

◇ 조현선 : 그게 그런데 정말 큰 메리트잖아요.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 분양 받자마자 매각이 가능하니까 그런 차원에서 투자 목적의 수요도 많이 끼었지 않느냐. 그런 판단을 하고 있습니다.

◇ 조현선 : 이게 서울 아파트 평당 가격 순위를 보니까 당연히 예상은 했지만 1, 2위가 강남. 서초 쪽이에요. 그런데 제가 그걸 보면서 궁금했던 게 이게 언제부터 강남이었고 우리는 왜 강남만 바라보게 됐는지가 역사적인 게 궁금해지더라고요.

◆ 이광수 : 사실은 저희가 1980년대 이전으로 가보면 강북 시대였죠. 그러다가 강북이 너무 집값이 비싸니까 강남을 개발하기 시작합니다. 그래서 대표적으로 압구정에 현대아파트가 생기는데요. 압구정동이 어떻게 개발됐냐면 한강을 매립해서 그러면서 개발이 돼요. 그러면서 대거 아파트단지가 생기고 일종의 집값 상승을 주도했던 그런 지역이었고 또 하나 가장 중요한 게 학군이 모이다 보니까.

◇ 조현선 : 결정적이죠.

◆ 이광수 : 그러다 보니까 집값 상승세가 굉장히 빨랐고 높았고 상대적으로 컸다고 볼 수 있습니다.

◇ 조현선 : 그러면 이거는 굉장히 많이 받으셨을 것 같은데 아까 강북이 너무 올라가서 강북으로 넘어갔으면 반대로 강남이 너무 높으니까 몇 년 뒤에는 강북이 제2의 장이 될 수 있는 게 생기나요?

◆ 이광수 : 대체지가 생겨나야 할 것 같아요.

◇ 조현선 : 이렇게 올 수 없는 거네요, 결국에는. 그렇죠?

◆ 이광수 : 개발하는 지역이 생겨야 하는데 그런 지역이 마땅하지 않은 상황입니다. 그 정도 큰 규모로 개발되기에는. 예를 들어서 강남3구의 집값을 의도적으로 빠뜨려야겠다. 그런 의도가 있으면 다른 지역을 개발하면 되는데 아직 그런 의도는 없는 것 같아요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 그렇게 딱 뚜렷한 계획이 보이지 않죠.

◆ 이광수 : 대표적으로 최근에 그린벨트를 풀지 않습니까? 그게 사실은 서초구에 모여 있는데 그런 개발이 많아지면 상대적으로 강남에 기존의 아파트 가격은 조금 더 상승세가 둔화되고 하락할 수 있다고 보고 있습니다. 장기적으로 보면.

◇ 조현선 : 그런데 그것도 본격적으로 장기화돼서 진짜 실제로 됐을 때 적용이 되는 거일 텐데 그러다 보니까 서울에서 양극화가 생각보다 엄청나게 큰 것 같은데 이 현상도 사실 집값 올리는 데 굉장한 큰 역할을 하는 거 아닌가요?

◆ 이광수 : 최근에 양극화가 조금 더 커졌는데 과거에도 양극화는 계속돼 있었어요. 새로운 현상은 아니고 특히 2022년 이후로 가격 차이가 커진 이유가 있습니다. 왜냐하면 2022년도에 다 같이 서울 아파트 가격이 30% 빠졌어요. 강남 예외 없이. 그런데 최근에 강남만 오르는 거예요. 그러다 보니까 빠진 상태로 그대로 있고 강남만 오르다 보니까 격차가 커진 거죠.

◇ 조현선 : 그렇죠. 너무 크더라고요, 생각보다.

◆ 이광수 : 그러다 보니까 빠졌다가 강남만 오르니까, 강남3구만 오르니까. 다른 지역은 오르지 못하고.

◇ 조현선 : 저같이 일반인들은 거기를 가야 할 것 같은 거예요. 강남으로. 거기만 오르니까 다른 데 가면 안 되지 않나 불안감 때문에 더 인파도 몰릴 텐데. 그러면 이거 되게 무식한 질문일 수 있는데요. 내 집 마련을 할 때 강남이라는 바운더리가 있잖아요. 어디서부터 어디까지 보고 제가 임장을 다니든 계획을 짜야 하는 거예요?

◆ 이광수 : 돈이 엄청 많으시면.

◇ 조현선 : 그렇지는 않죠.

◆ 이광수 : 가장 중요한 건 일단 예산이겠죠.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 그리고 강남3구에서도 예를 들어서 평당 가격이 20억 원 이상이다. 이런 얘기가 있는데 10억 원 아파트도 많거든요. 그러니까 예를 들어서 내가 예산에 맞춰서 그 예산을 기준으로 해서 강남이라든지 아니면 서울 아파트를 보시는 게 맞지 않느냐 생각합니다.

◇ 조현선 : 그러면 그런 예산을 떠나서 강남 전체를 본다면 동네로 친다면 어디서부터 어디까지를 바운더리를 두는 게 좋아요?

◆ 이광수 : 일단 강남3구라고 하면 서초구, 강남구, 그다음에 송파구고요. 대부분 강남3구의 특징이 있습니다. 뭐냐 하면 아파트 비율이 높아요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 그런 밀집 지역이겠죠, 아무래도.

◆ 이광수 : 아파트가 주로 몰려 있는 지역. 반포라든가 압구정이라든가 송파 이런 지역을 보시는 게 맞고요. 그거는 다 아시는 거기 때문에.

◇ 조현선 : 그런 생각이 들더라고요. 노른자 땅을 갈 수 없으니까 사이드부터.

◆ 이광수 : 그렇지 않아요.

◇ 조현선 : 그래요? 그거는 뒤에 다시 한번 방볍을 여쭐게요.

◆ 이광수 : 좋습니다.

◇ 조현선 : 그러면 이제부터 저희 주제가 강남 아파트인데 다 공감하실 것 같아요. 사 말아. 언제 가지? 어떻게 접근하지? 이런 고민이 있으셔서 제가 세 가지로 나눠서 여쭤볼 건데. 먼저 사, 말아. 이게 보니까 2014년부터 10년 동안 서초구가 209%나 상승을 했더라고요, 가격이. 그런 말 하잖아요. 명품백이 여자들이 지금이 제일 싸. 빨리 사. 이러잖아요. 강남 아파트에도 이제는 이미 나오기는 했지만 지금이라도 가야 하는 건지 고민돼요.

◆ 이광수 : 그렇게 장기적으로 보면 2배 올랐다. 3배 올랐다 결과가 나오는데 그 중간에 변동폭이 굉장히 컸어요. 예를 들어 볼게요. 반포의 반포자이가 예를 들어서 2022년에 30평대가 10억 원이 하락합니다. 그러다가 다시 그게 올랐다가 최근에 4억 원으로 다시 빠져요. 4억 원으로 하락했어요. 무슨 얘기냐면 변동폭이 크다는 거예요. 쉽게 말해서 그러면 내가 강남에 진짜 사고 싶다고 하면 가격이 하락할 때 사야죠. 그런데 사람들이.

◇ 조현선 : 그 시점을 찾기가 어렵기는 하니까 문제기는 하죠.

◆ 이광수 : 그렇죠. 내가 강남에 아파트를 내 집 마련을 해야겠다고 하면 당연히 가격이 하락할 때 사야 하는데 많은 사람들이 오를 때만 삽니다.

◇ 조현선 : 그게 그런 것 같아요. 오를 때는 너무 빠른데 내려갈 때 기다리는 게 너무 오래 기다려야 하는 느낌이 있는 거예요, 상대적으로.

◆ 이광수 : 그런데 그게 예를 들어서 반드시 오거든요?

◇ 조현선 : 반드시 오나요? 지난번에도 그 기간을 설명해 주시기는 했잖아요.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 반드시 옵니다. 그렇기 때문에 기다릴 이유가 있다. 뭐냐 하면 그게 오지 않으면 기다리면 안 되죠. 그런데 오고 있다고 봐요.

◇ 조현선 : 그래요?

◆ 이광수 : 벌써 떨어졌잖아요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 그렇기는 하죠. 그런데도 불안하던데.

◆ 이광수 : 네. 그리고 또 하나 중요한 게 있어요. 뭐냐 하면 강남 집값이 오르는 이유를 명확하게 아셔야 해요.

◇ 조현선 : 어떤 이유예요?

◆ 이광수 : 그거는 뭐냐 하면 수요가 증가해서 오르는 게 아닙니다.

◇ 조현선 : 그러면요?

◆ 이광수 : 공급이 감소하기 때문에 올라요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 요즘은 더 그렇죠.

◆ 이광수 : 가격을 결정하는 게 뭐냐 하면 수요와 공급인데요. 수요만 있는 게 아니에요. 예를 들어서 이렇게 생각하시면 안 돼요. 무슨 얘기냐면 돈 많은 사람들이 엄청나게. 아까도 두 번째 시간에도 말씀하시겠지만 팔란티어 엄청 오른다고 하잖아요. 그래서 팔란티어 올라서 거기서 돈 벌어서 사는 사람이 많다. 이렇게 해석하는 순간 가격은 빠질 수 없습니다. 수요 증가에 의해서 집값이 오르는 건 지속될 가능성이 있는데요. 강남 아파트가 오르는 건 돈 많은 사람들이 많아서 오르는 게 아니에요. 갖고 있는 사람이 안 팔아서 오르는 거예요, 이 공급이요. 그런데 사실은 이제 수요가 줄고 있거든요. 그러면 앞으로 공급이 증가하면 가격 하락폭이 커질 수 있는 거죠.

◇ 조현선 : 그렇네요.

◆ 이광수 : 그리고 독특한 특징이 있어요.

◇ 조현선 : 어떤 거예요?

◆ 이광수 : 강남3구는 투자로 많이 보유하고 있어요.

◇ 조현선 : 투자는 그러면 빨리 선반영이 될 테니까 그런 것도 딱 잡는 것도 방법인 거예요?

◆ 이광수 : 그러니까 무슨 얘기냐면 투자로 갖고 있는 사람이 많다고요.

◇ 조현선 : 그러면?

◆ 이광수 : 그러면 뭐냐 하면 이렇게 경기가 안 좋고 시장 변동성이 커지면 갑자기 가격을 낮춰서 팔아요. 내가 거주하고 있으면 절대 싸게 못 팝니다.

◇ 조현선 : 그렇겠죠, 당연히.

◆ 이광수 : 그런데 내가 투자로 갖고 있기 때문에 쉽게 말해서 가격을 낮춰서 파는 사람이 많아질 수 있다는 거예요.

◇ 조현선 : 그거를 노려야겠네요, 그러면.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 그런 시기가 오고 있다는 거죠. 예를 들어서 우리가 아까도 반포를 얘기드렸는데 반포에 원베일리 있지 않습니까? 거기 투자로 몇 프로 들고 있는지 아세요? 50%입니다. 충격적이죠?

◇ 조현선 : 그래요? 저는 그 정도인지 몰랐어요.

◆ 이광수 : 그러니까 예를 들어서 강북구의 아파트는 실거주자들이 많아요. 그러다 보니까 아무리 가격이 빠져도 싸게 안 팔아요. 내가 거주하고 있는데. 그런데 그런 지역은 투자로 가지고 있으면 팔아야 돈을 벌지 않습니까? 그러니까 강남3구에 가장 큰 약점이 뭐냐 하면 임대 수익률이 낮아요. 1.5%밖에 되지 않아요.

◇ 조현선 : 그래요?

◆ 이광수 : 그러면 투자로 갖고 있는 사람들은 오직 팔아야만 돈이 생기죠.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 상대적으로 매물의 양이 엄청나게 갑자기 증가할 수 있어요.

◇ 조현선 : 그게 또 기회라는 건 진짜 집이 없는 사람은. 그렇네요.

◆ 이광수 : 그래서 가격 하락폭이 커지는 거예요, 절대폭이. 생각해 보십시오. 제가 2년 전 얘기를 드렸는데 여러분이 강남불패 얘기하시는데 2년 전 가격을 보시면 돼요. 다 빠졌다는 말씀은 제가 굳이 안 드리고. 그러면 생각해 보세요. 왜 반포자이를 10억 원을 싸게 팔았을까? 낮게 팔았을까? 내 집에 거주하고 있으면 그런 일이 벌어지지 않거든요.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 그런데 투자로 갖고 있기 때문에 사실은 이런 변동폭을 크게 키울 수 있다는 겁니다.

◇ 조현선 : 그러면 이제 공급에 의해서 기회가 생겼다 싶었을 때 대표님이 개인적으로 저한테 만약에 상담을 해 주신다면 비슷한 가격대라면 당연히 강남 아파트가 낫다고 판단을 하시는 거죠?

◆ 이광수 : 그럼요. 이유가 있습니다.

◇ 조현선 : 이유는 뭐예요?

◆ 이광수 : 많이 빠졌기 때문이에요.

◇ 조현선 : 빠졌기 때문에.

◆ 이광수 : 그래서 무조건 기준은 뭐냐 하면 많이 빠진 걸 사야 해요. 그런데 서울에서 보면 강남이 가장 빠질 때 많이 빠져요.

◇ 조현선 : 그렇겠죠. 많이 오르는 만큼.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 그리고 뭐냐 하면 같은 비율로 빠져도 절대 금액이 높잖아요.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 절대 가격 하락폭이 커요. 이해하셨죠?

◇ 조현선 : 이해했어요.

◆ 이광수 : 예를 들어서 강북 아파트 평균 가격이 10억 원이면 그리고 강남 아파트 20억 원이지 않습니까? 똑같이 5%가 빠져도 그러면 강북은 5000만 원인데 강남은 1억이지 않습니까? 그러니까 절대 가격의 하락폭이 큰 거를 여러분이 보셔야 하는데 그런 차원에서 강남 아파트가 좋은 거죠.

◇ 조현선 : 가치면에서도 그렇고요.

◆ 이광수 : 그렇죠.

◇ 조현선 : 좋은 거 배웠습니다. 기억을 해야겠어요. 그러면 언제 그 시점. 언제 가냐, 강남 아파트인데. 당장 여건이 안 되더라도 장기간 봤을 때도 같은 질문이기는 한데 그 시점을 기다렸다가 가는 게 맞는 건지, 장기전으로 잡아서. 아니면 다른 지역으로 갔다가 강남으로 들어가는 게 맞는 건지. 투자일 수도 있고 실거주일 수도 있는데 이건 사실 제 고민이기는 하거든요.

◆ 이광수 : 그런데 평균적으로 보면 강남에 바로 진입하기는 어렵잖아요.

◇ 조현선 : 그렇잖아요, 진짜 현금 부자 아니면 사실 쉽지 않죠.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 우리나라에서 가장 좋은 부동산을 예를 들어서 내 집 마련을 할 때 좋은 건 뭐냐 하면 갈아타기거든요. 왜냐하면 1주택자에 대한 혜택이 너무 많아요.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 그러니까 쉽게 말해서 비과세예요. 다른 지역에서 쉽게 말해서 내 1주택으로 돈을 벌어가면서 강남에 들어가시는 거예요. 그래서 강남 먼저 들어가는 건 사실 부담이 굉장히 큽니다. 대출도 많이 받아야 하고. 그리고 그런 시점을 찾기 힘들기 때문에 다른 지역에서 이렇게 하시면서. 대부분 그렇게 하세요.

◇ 조현선 : 그러면 아까 말씀하신 언제 기준으로 봤을 때 공급량 말고 또 하나 봐야 될 게 있어요?

◆ 이광수 : 거래량.

◇ 조현선 : 거래. 공급, 거래.

◆ 이광수 : 그래서 쉽게 말해서 가격이 이제 하락하잖아요. 그러면 어느 순간 가격이 하락하는데 거래량이 증가하는 시기가 옵니다. 왜냐하면 가격이 충분히 떨어지면 사는 사람들이 생기는 거죠. 그러면 그때가 이제 사실은 시점으로만 보면 가장 좋은 시점이라고 볼 수 있는 거죠.

◇ 조현선 : 이게 진짜 관심이 있다면 계속 보기는 해야 겠네요. 거래량과 공급량과. 그냥 무턱대고 가격만 볼 게 아니라.

◆ 이광수 : 그렇죠. 그러다가 이게 어떻게 되냐면 무주택자 분들이나 강남만 얘기해드리는 게 아니고 전반적으로 뭐냐 하면 가격이 하락할 때는 안 봐요.

◇ 조현선 : 안 보죠, 사실.

◆ 이광수 : 오를 때만 어떻게 되지?

◇ 조현선 : 관심이 그렇게 가잖아요.

◆ 이광수 : 그러니까 저는 반대가 되어야 된다는 거예요.

◇ 조현선 : 반대로. 그렇네요. 사야 되는 입장에서는 사실 그렇네요.

◆ 이광수 : 그렇죠. 그래서 가격이 하락할 때가 더 여러분이 관심을 가지셔야 된다. 그런데 예를 들어서 저희가 이제 부동산을 이렇게 알려드리고 리서치를 하고 쉽게 말해서 저는 유튜브를 하지 않지만 유튜브에 나가서 얘기를 하면 집값이 오를 때는 엄청 보세요. 그런데 집값이 빠질 때는 안 봐.

◇ 조현선 : 저도 그래요.

◆ 이광수 : 반대가 되어야 한다는 거죠.

◇ 조현선 : 지금까지 잘못 짚고 있었던 거네요. 그렇죠?

◆ 이광수 : 그러니까 어떤 일이 벌어지냐면 서울에 아파트만 보시면 집값이 하락할 때 거래량이 1000건이 안 됩니다. 월간. 그 얘기는 뭐냐 하면 하락할 때는 안 산다는 거예요.

◇ 조현선 : 안 산다는 거네요.

◆ 이광수 : 그다음에 오르면 또 8000명 이상이 사요.

◇ 조현선 : 주식이랑 똑같네요. 그렇죠? 저가 매수를 해야 하는데 그럴 때는 혹시나 내가 사고더 떨어질까 봐 무서워서.

◆ 이광수 : 그런데 주식보다 부동산이 훨씬 좋거든요. 왜냐하면 주식은 사용 가치가 없기 때문에. 가격이 하락하면 계속 빠질 수 있어요. 그래서 많이 하락한 거 샀는데. 바닥인 줄 알고 샀는데 뭐가 있습니까? 지하가 있죠.

◇ 조현선 : 있죠.

◆ 이광수 : 그런데 부동산은 많이 빠지면 많이 빠져도 계속 빠질 수가 없어요. 사용가치가 있기 때문에

◇ 조현선 : 한계가 있다.

◆ 이광수 : 그렇죠. 그래서 집값은 폭락이 없습니다.

◇ 조현선 : 지금 기준에서 폭락이라는 단어뿐이지, 지하 세계까지 내려가지 않는다는 거네요.

◆ 이광수 : 절대 없죠. 그래서 여러분이 더 관심 가져야 될 건 시장이 안 좋고 집값이 하락할 때 내 집 마련 계획을 세우셔야 한다는 거예요.

◇ 조현선 : 그럴 때 좋은 동네를 가는 것도 방법이고.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 반드시 온다.

◇ 조현선 : 반드시 온다. 믿어보겠습니다. 그러면 이제는 어떻게 가냐가 사실 모든 사람의 방법이기는 한데 이게 다 상황은 다르잖아요. 그래서 저희가 기준을 만들어보자고요. 예를 들어서 강남에 조금 현실 가능성이 있는 아파트가 어떤 게 있을까요? 그래도 접근 가능한 거.

◆ 이광수 : 매우 다르잖아요. 개인적인 상황이.

◇ 조현선 : 그렇기는 하죠.

◆ 이광수 : 그런데 지금은 일단 평균적으로 불가능하다.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 그렇기 때문에 일단 청약에 참가하시라.

◇ 조현선 : 청약. 그러면 청약 말고 아까 말씀하신 대로 주변을 둘러서 가야 된다면 어떤 어떤 동네가 좋다. 아니면 어떤 어떤 방법이 좋다. 이런 것 좀 팁이 있으세요?

◆ 이광수 : 제가 동네를 말씀을 드리지 않는 이유가 뭐냐 하면 있습니다. 뭐냐 하면 그냥 많이 떨어졌는데 거래량이 증가하는 지역을 보시면 돼요. 그리고 중요한 방법이 있어요. 뭐냐 하면 부동산은 회전율을 높이는 게 중요해요. 그러니까 쉽게 말해서 이사를 자주 다닐 그런 마음가짐을 가지셔야 합니다.

◇ 조현선 : 한곳에 오래 있는 게 방법은 아니네요?

◆ 이광수 : 절대요. 무조건이라는 말은 제가 뺄게요. 가장 좋은 방법만. 그렇게 예를 들어서 내가 부동산을 통해서 내 집 마련을 하는데 어쨌든 부를 이루고 나 저기까지 갈 거야. 그런 목표를 가지신다면 조건이 필요해요. 뭐냐 하면 두 가지 조건인데 첫 번째는 2년이 지나면 이사 간다.

◇ 조현선 : 무조건이요?

◆ 이광수 : 네.

◇ 조현선 : 거기에서 어떤 이유가 있든 무조건.

◆ 이광수 : 그래서 예를 들어서 가격이 하락할 때 산 다음에 2년이 지나면 가격이 오르면 팔고 이사 간다. 그게 첫 번째 조건이에요. 2년이 지나면 비과세예요. 돈 아무리 벌어도. 그래서 2년에 이사 갈 준비를 하시는 거예요. 두 번째는 뭐냐 하면 그 처음에 내 집 마련을 할 때 상대적으로 대출을 잘 이용하셔야 해요.

◇ 조현선 : 대출이요? 대출에 팁이 있나요?

◆ 이광수 : 제가 제시하는 건 뭐냐 하면 내 자산의 40%를 대출받는 겁니다.

◇ 조현선 : 40%요?

◆ 이광수 : 그래서 대출 없이 산다는 생각은 하지 마시고. 예를 들어서 애가 자산이 5억 원 있다. 그러면 40% 대출을 받으면 2억 원이죠. 그러면 7억 원짜리아파트부터 출발하는 거예요.

◇ 조현선 : 그렇게 하나하나씩 접근하는 거네요.

◆ 이광수 : 그렇습니다. 그러면 이제는 2년씩 하면 5번만 이사 하시면 제가 볼 때 강남 갈 수 있다.

◇ 조현선 : 그러면 어린나이에 시작하지 않아도 되는 거네요? 어차피 자금도 한계가 있겠지만. 왜냐하면 저는 지금 40대인데 늦었다고 생각을 하고 있었거든요.

◆ 이광수 : 차장님은 예를 들어서 이게 늦었다는 건 없어요.

◇ 조현선 : 그러니까 혼자 그런 것 같아요. 집을 오히려 안 갖고 있으니까 생각들이 많으니까 말씀하신 것처럼 적금부터가 어려운 거예요.

◆ 이광수 : 그렇게 되면 나이가 드실수록 어떤 생각이 드냐면 나 이 집에 살아서 계속 살아야지. 이런 생각이에요.

◇ 조현선 : 지금까지 사실 한국이 그래 오기도 했죠. 예전에는, 과거에는.

◆ 이광수 : 그렇기 때문에 부동산으로 쉽게 말해서 돈이 안 되는 겁니다. 그러니까 이게 회전율을 높이는 게 되게 중요해요.

◇ 조현선 : 회전율. 그렇군요. 이게 진짜 어렵더라고요. 저도 이제 관심을 갖기 시작하니까 자금도 자금이지만 이게 모두 저 같은 마음일걸요. 자금이 모자르더라도 무리를 해서 강남을 가야겠다는 생각은 누구나 하시기 때문에 이런 접근 방법이 어렵기는 하더라고요.

◆ 이광수 : 그 방법이 뭐냐 하면 예를 들어서 지금 만약에 내가 여력이 있더라도 그 방법을 바로 가는 게 아니라 다른 데서 돈 버셔서 가시라. 대출을 받아서 들어가지 마시라.

◇ 조현선 : 자금이 되더라도. 그러면 더 가치가 생기겠네요.

◆ 이광수 : 그렇습니다.

◇ 조현선 : 사실 아파트가 강남이 이 수치가 맞아? 이럴 정도로 너무 고가여 가지고. 보니까 요즘 청약 계약금 10% 룰도 깨지고 있다면서요?

◆ 이광수 : 왜냐하면 저희가 아까 청약 얘기하지 않았습니까? 일단 로또 청약이라고 해서 청약에 참가하기는 하는데 돈이 없는 거예요. 그러다 보니까 입주를 못하고 있습니다.

◇ 조현선 : 그게 진짜 많더라고요.

◆ 이광수 : 미계약분이 나와서 이러고 있는 상황이거든요. 상대적으로 분양가라든지 아파트 가격이 수요가 받쳐주는 가격이 아니라는 걸 여러분이 아셔야 해요. 그러니까 부동산 수요는 중요한 게 뭐냐 하면 유효 수요가 중요한 겁니다. 이런 말 많이 하시죠. 강남 집값은 절대 안 빠져. 왜? 여러분 모두 다 살고 싶으시잖아요. 아니에요. 살고 싶은 건 수요가 아니에요. 돈이 있어야죠.

◇ 조현선 : 그게 사실 그렇죠.

◆ 이광수 : 그런 차원에서 강남의 수요가 엄청나게 줄어 있는 상황이에요.

◇ 조현선 : 오히려요?

◆ 이광수 : 그래서 불안한 거죠. 변동폭이 커질 수 있는 거예요. 그러니까 무슨 얘기냐면 여러분이 착각하시면 안 돼요. 사고 싶은 건 수요가 아닙니다. 살 수 있어야죠. 예를 들어 포르쉐를 만드는 회장이 한 달 동안 전 세계를 돌아서 시장조사를 했어요. 그래서 갑자기 임원들 다 모아놓고 이런 얘기를 하는 거야. 내가 돌아다녀 보니까 전 세계 모든 사람들이 우리 차 사고 싶어 해. 오늘부터 생산량을 10배 늘려. 맞습니까?

◇ 조현선 : 안 맞죠.

◆ 이광수 : 안 맞죠. 타고 싶은데요. 저도 타고 싶은데요. 탈 수가 없어요.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 그건 수요가 아니에요. 그런데 우리는 그걸 지금 수요라고 얘기하는 거예요.

◇ 조현선 : 왜냐하면 주변에 다 그런 목소리가 있으니까 또. 그렇다고 기정사실화 되는 것 같잖아요.

◆ 이광수 : 사고 싶은 건 절대 수요가 될 수 없어요.

◇ 조현선 : 사고 싶은 건 수요가 아니다.

◆ 이광수 : 그래서 최근에 보면 강남3구의 거래량이 더 빨리 줄고 있는 이유예요. 살 수 있는 사람이 없어요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 경기도 나쁘지만 대출 문제도 있고 여러 가지 상황이 있으니까.

◆ 이광수 : 그렇죠.

◇ 조현선 : 그래서 제가 오늘 이 부동산을 한다고 하니까 관심들이 정말 많았는데 강남 아파트 그러면 사실 꿈 같은 일이기는 하잖아요. 20억 넘고 이러니까. 그래서 제가 예시를 주변에 상황을 가져왔거든요. 강남만큼은 아니어도 상승률이 높은 마포일 수도 있고요. 거기에 사시는 5060. 그런데 첫 집을 준비하고 싶은 거예요. 강남을 진입하고 싶은데.

◆ 이광수 : 무주택자분.

◇ 조현선 : 그렇죠. 이 시점이 맞는지가 너무 궁금하다고 하시더라고요.

◆ 이광수 : 저는 시장을 전망하는 일을 하죠. 그게 맞거나 틀리거나 저는 전망을 해야 합니다. 그런 전망하는 차원에서는 하박기로 갈수록 집값의 하락폭이 커지는데 특히 강남3구의 아파트 가격의 절대 하락폭이 커질 수 있다고 전망하고 있습니다. 이유는 두 가지예요. 첫 번째는 수요가 더 빨리 줄고 있어요. 제가 말씀드렸죠? 유효 수요가 감소한 상황이에요. 그래서 첫 번째 신호는 어디에서 나오냐면 거래량이 더 많이 줄고 있어요. 이해하셨죠?

◇ 조현선 : 이해했어요.

◆ 이광수 : 그런데 수요가 준다고 해서 가격은 빠지지 않아요. 그냥 거래만 안 될 뿐이에요. 그런데 그러면서 어떤 일이 벌어지냐면 매물이 쌓여요. 그런데 하반기로 갈수록 투자로 가지고 있는 사람이 이제 팔기 시작하는 거죠. 그러면 수요는 줄어들고 공급은 증가하니까 가격의 하락폭이 커진다는 전망을 하고 있습니다. 그러면 그때 내 집 마련을 하시는 거죠.

◇ 조현선 : 하반기.

◆ 이광수 : 그러니까 하반기부터 그런 변화가 시작되는 거죠.

◇ 조현선 : 조짐이 보이는. 그러면 또 하나는 2030. 40까지 갈 수 있을 것 같은데 아직 강남에 못 갔어요. 지금 추세로 보면 바로 서울 진입부터 어려운 상황이에요. 경기도 쪽에 있거든요. 그런데 이게 당장은 말씀하신 대로 갈 수는 없잖아요. 하반기를 말씀하셨지만 만일 하반기 이후로 계획을 잡는다면 강남을. 지금부터는 어떻게 움직여야 하는지가 궁금하다고 하더라고요.

◆ 이광수 : 그러니까 명확하게 예를 들어서 저희가 이것도 시장의 변화를 예측하면서 기다리는 거지 않습니까? 기다릴 때는 뭐냐 하면 명확한 계획이 있어야 해요. 뭘 기다리지? 그러니까 그런 차원에서 여러분이 구체적인 계획을 세우시라. 첫 번째, 계획의 첫 번째 단계는 나의 예산 대비해서 아까 말씀드렸죠, 계산하는 방법. 그 예산 대비해서 살 수 있고 그리고 내가 원하는 집 리스트를 마련하세요, 10개 정도. 구체적으로. 그런데 이거는 광범위하게 리스트를 마련할 필요가 있어요.

◇ 조현선 : 그래요? 오히려 좁히지 않고요.?

◆ 이광수 : 그렇죠.

◇ 조현선 : 저도 잘못 생각하고 있었어요.

◆ 이광수 : 그러니까 무슨 이야기냐면 내가 지금 예를 들어서 마포에 산다고 해서 마포 아파트만 살아야 돼. 이런 법이 있습니까?

◇ 조현선 : 그건 아니죠.

◆ 이광수 : 그리고 제가 말씀드렸죠? 이사를 자주 다닐 생각을 하면 굳이 그 지역을.

◇ 조현선 : 안 해도 돼죠.

◆ 이광수 : 나중에 돌아와도 돼요. 그러니까 광범위하게 여러분이 넓혀 보시라. 10개를 마련하세요. 두 번째는 뭐냐 하면 그 10개를 마련하는 기준이 있습니다. 그런 차원에서는. 나 예산도 중요하지만 일단 첫 번째는 거래 회전율이 높아야 해요. 거래가 잘 되는 아파트. 두 번째는 뭐냐 하면 투자로 누군가 많이 갖고 있는 아파트여야 돼요.

◇ 조현선 : 투자로요?

◆ 이광수 : 네.

◇ 조현선 : 가지고 있는 사람이 많은 아파트.

◆ 이광수 : 투자자들이 많은 아파트. 그러니까 투자해서 가장 좋은 건 잘하는 사람 쫓아 하는 거예요. 그러면 투자로 많이 갖고 있다는 건 그 아파트가 가치가 있다는 거죠. 그런데 투자로 많이 갖고 있으면 하락폭도 커질 기능성이 큽니다. 변동폭이 큰 거죠. 그런데 투자로 어떻게 저희가 일일이 조사가 안 되지 않습니까? 어떻게 할 수 있을까요?

◇ 조현선 : 어떻게 해야 돼요?

◆ 이광수 : 전월세 거래가 많이 되는 곳은.

◇ 조현선 : 전월세.

◆ 이광수 : 예를 들어서 500가구나 있어요.

◇ 조현선 : 그러네요. 맞네요.

◆ 이광수 : 이거는 우리나라에서 처음으로 제가.

◇ 조현선 : 그렇게 생각을 못했어요.

◆ 이광수 : 그런데 전월세 거래가 많이 되는 곳은 당연히 투자로 갖고 있기 때문에.

◇ 조현선 : 그렇겠죠.

◆ 이광수 : 그렇죠? 그러니까 500세대 아파트가 있어요. 2년 동안 전월세 거래가 몇 건 되는지 조사하는 겁니다. 그러면 예를 들어서 2년 동안 200건이 거래됐어요. 그러면 누군가 500분의 200의 비율대로 투자로 보유하고 있다는 거예요. 그러면 각 아파트별로 비교가 되죠.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 그러면 투자로 많이 갖고 있는 곳을 내 집 마련을 하는 거예요.

◇ 조현선 : 그 생각을 못했네요. 투자자는 투자자 이러고 말았지.

◆ 이광수 : 그러니까 무슨 얘기냐면 여러분이 이런 정량적으로 의사 판단을 하셔야 된다는 겁니다.

◇ 조현선 : 그렇네요.

◆ 이광수 : 가서 아니면 역세권이네? 아니요. 500m가 역세권이에요? 1km가 역세권이에요?

◇ 조현선 : 보통 그것부터 보죠.

◆ 이광수 : 그런 주관적인 거에 여러분이 의사결정을 하시면 안 돼요. 그런데 명확하죠. 이런 비율로 계산하면 정확히 비교가 되죠.

◇ 조현선 : 개수를 세면 되니까. 그렇죠.

◆ 이광수 : 그렇죠. 이런 기준을 여러분이 갖고 의사결정을 하시는 게 굉장히 중요해요.

◇ 조현선 : 그렇게 치면 사실 똘똘한 한 채가 바뀐 것도 같은 맥락이기는 한데 요즘에 똘똘한 한 채는 예전에도 사실 있었잖아요. 의미가 달라지기는 했지만.

◆ 이광수 : 그렇죠. 그런 말에 현혹되시면 안 돼요.

◇ 조현선 : 그런데 이렇게 저처럼 현혹이 된다고요.

◆ 이광수 : 똘똘한 한 채. 옛날에는 뭐 그러면 멍청한 한 채 샀습니까? 그리고 얼죽신. 그런 20년 전에는 신축 싫어. 냄새 나서. 이런 사람이 있었어요?

◇ 조현선 : 없었죠.

◆ 이광수 : 언제는 양극화가 없었어요? 양극화가 안 되니까 초양극화래요. 아니요. 그런 말에 현혹되시면 안 돼요. 객관적인 지표를 통해서 의사결정을 하시는 연습을 하시는 게 되게 중요합니다.

◇ 조현선 : 이게 그러니까 집을 준비하는 사람은 마인드 컨트롤도 되게 중요한 것 같아요. 남 따라하려고 하다가.

◆ 이광수 : 그런데 더 놀랄 만한 건 누군가 그렇게 하고 있다는 거예요.

◇ 조현선 : 그러면 그걸 따라한다는 거죠, 또.

◆ 이광수 : 그렇죠.

◇ 조현선 : 그러면 우리나라에서 마지막으로 강남 아파트에 어쨌든 꿈이니까 예전에 아메리칸 드림처럼 뭐가 필요하다고 보세요? 조사 같은 거 말고 좀 생활에 있어서. 부동산, 아파트를 준비한다. 만약에 제가 강남 아파트를 준비한다. 그러면 일상적으로 다른 투자를 통해서 이 아파트 살 자금을 마련해야 되나? 이런 생각도 저는 한번 했거든요. 주식 자금으로 현금을 마련해 가지고 그렇게 해야 되나 하다 보면 시간이 더 길어지고 불안해지고 이런 것들이 있어서 제가 아까 마인드 컨트롤 말씀을 드린 거거든요. 어떠세요? 집을 준비하는 데 있어서 필요한 부분들. 이런 조사 같은 거 말고 마음가짐이라도 전문가시니까.

◆ 이광수 : 그러니까 뭐냐 하면 예를 들어서 강남 아파트를 오늘 말씀을 하시는데 중요한 건 뭐냐 하면 바로 강남 아파트를 가는 건 의미가 없어요.

◇ 조현선 : 그런데 보통 그러죠. 기다렸다가 강남 가야지. 돈 모았다 가야지. 이러는 게 사실 많기도 하니까.

◆ 이광수 : 그 돈을 모으는 속도보다 살 때 딱 가보면 그것보다 훨씬 높아 있기 때문에.

◇ 조현선 : 가방이랑 똑같다는 얘기를 그래서 많이 하는 것 같아요.

◆ 이광수 : 그런데 또 가려고 마음 먹을 때는 오를 때만 보거든.

◇ 조현선 : 오를 때만 보죠.

◆ 이광수 : 그러니까 여러분이 이런 변화를 잘 읽으시고 그다음에 돈을 벌어서 갈 생각을 하시라. 대출 받아서 갈 생각을 하지 마시고.

◇ 조현선 : 대출 규제는 어떻게 보세요? 올해 시작인데.

◆ 이광수 : 대출 규제를 한 적이 없어요, 정부는.

◇ 조현선 : 그래요? 그런데 지금 제한도 조금 높이고 못 받는다. 이런 얘기도 많고 그러잖아요.

◆ 이광수 : 대출 규제의 핵심은 LTV와 DTI입니다.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 하나도 안 건드리잖아요.

◇ 조현선 : 그렇게 하면 그렇기는 한데 그런데 왜 대출이 힘들다고 하는 거예요, 그러면?

◆ 이광수 : 대출이 힘들다는 게 아니고 그러니까 DSR을 일부 적용했기 때문인데 그거는 가상금리를 올려서 금액이 줄어든 것뿐이에요. 중요한 건 그렇게 판단하는 거지, 중요한 건 뭐냐 하면 대출이 힘든 게 아니라 대출을 못 받는 거예요.

◇ 조현선 : 그렇죠.

◆ 이광수 : 내가 자산이라든지 아니면 여력이 안 되니까. 소득이 안 되니까.

◇ 조현선 : 이건 더 슬픈 말이기는 하네요.

◆ 이광수 : 그게 현실이니까요. 그게 시장을 판단할 때 중요합니다. 그만큼 유효 수요가 없다는 거예요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 그걸 잘 판단하는 것도 중요한 것 같아요.

◆ 이광수 : 그러니까 나만 생각하지 마시고 주변을 보셔야죠. 주변에 사람들이 어떤 상황이지? 왜 대출이 안 되지? 그건 뭐냐 하면 대출 받을 사람들이 이제 많이 안 남았어요.

◇ 조현선 : 그렇게 또 해석이 되네요.

◆ 이광수 : 그러니까 예를 들어서 1000명이 있어요. 그러면 그중에 가격이 막 오를 때 누가 먼저 대출받아서 집 사겠습니까? 상대적으로 신용도가 높고 직장이 좋고 다 받았다는 말이에요. 그러면 이 사람들이 대출을 못 받잖아요. 그래서 대출이 줄고 있는 거예요. 어떻게 되냐면 반대로 만약에 부동산 가격을 올리기 위해서 대출 규제를 완화해줘야 해요. LTV나 DTI, DSR 같은 거 다 없애고. 예를 들어서 LTV를 100% 이상씩 해 주는 겁니다. 그러면 대출받는 사람이 더 증가하겠죠. 그런데 이 상황 속에서는 대출받을 수 있는 그런 여력이 있는 사람들이 줄고 있다고 보시는 게 합리적입니다.

◇ 조현선 : 알겠습니다. 오늘 새로운 인식을 좀 많이 배우는 것 같아요.

◆ 이광수 : 그러니까 중요한 게 뭐냐 하면 나만 생각하지 마시라. 그래서 사람의 눈이 2개 있는 거예요. 하나는 날 보고 하나는 남을 보셔야 해요.

◇ 조현선 : 뼈 때리는 말씀이네요.

◆ 이광수 : 세상이 어떻게 돌아가지? 그리고 시장은 어떻게 변화하지? 내가 무주택자라고 해서 무주택자만 보는 게 아니라 집을 갖고 있는 사람들은 무슨 생각을 갖고 있지? 강남 아파트를 투자로 갖고 있는 사람들은 지금 어떤 마음일까를 생각해 보셔야죠.

◇ 조현선 : 알겠습니다. 제 마음가짐을 다시 하고 또 꽃 피는 봄날에 다시 한번 모시겠습니다.

◆ 이광수 : 알겠습니다.

◇ 조현선 : 오늘 감사합니다.

◆ 이광수 : 고맙습니다.

<E-코너>
◇ 조현선 : 가장 핫한 기업과 산업 이슈 알아보는 시간입니다. <E-코너> 오늘의 주제부터 알아보죠.

◆ 권혁중 : 팔란티어입니다.

◇ 조현선 : 권혁중 평론가님 모셨습니다. 안녕하세요?

◆ 권혁중 : 네, 안녕하십니까?

◇ 조현선 : 팔란티어. 사실 지금 많이 방송 보신다면 이름만 들어도 설레이는 분이 계실 거고.

◆ 권혁중 : 그럼요.

◇ 조현선 : 저처럼 샀어야 되는데. 이런 분들이 사실 대다수일 것 같은데. 이런 표현을 하더라고요. 국내에서 강남 부동산이 뜨거웠다면 이 주식에서는 이제 팔란티어다. 이게 100달러. 오늘 아침에도 많이 올랐던데 거의 9% 넘던데 원래 얼마였다가 그렇게 100달러가 넘은 거예요?

◆ 권혁중 : 이게 1년 전에 16달러 하다가. 5배 올랐죠. 5배 넘게 오른 거죠.

◇ 조현선 : 그런데 어떻게 이런 일이 생길 수 있는 거죠?

◆ 권혁중 : 일단 최근에 들어와서 주가 흐름이 좋은 이유는 역시나 기업의 주가가 오른다고 하면 실적입니다. 실적에 대한 모멘텀이 있어야 하는데 지금 이제 실적이 굉장히 잘 나왔다. 그리고 4분기 매출을 봤더니 지금 1년 전보다 36% 증가가 됐고요. 그다음에 무엇보다 현재 전문가들이 예상하는 올해의 실적 전망치가 시간이 갈수록 점점 더 좋아지는 거예요. 이게 보니까 매출이 우리 돈으로 5조 4000억 원 정도가 나올 것으로 보고 있는데요.

시간이 갈수록 계속적으로 상승되고 있어요. 이게 원래 시장의 컨센서스보다 6% 더 높게 잡힌 거고 영업이익도 마찬가지입니다. 올해 한 2조 2000억 원 정도가 나올 것으로 보이는데 이것도 원래 시장 예상치보다 10% 더 높게 나온 거거든요. 계속 시간이 갈수록 팔란티어의 매출과 영업이익은 잘 나올 거라고 보니까 사람들의 기대치가 높아지는 거죠. 그래서 이제는 투자가 많이 이루어지고 있다. 이렇게 보시면 돼요.

◇ 조현선 : 제 주변에 팔란티어 뭔지 모르고 무조건 산 사람들도 꽤 있더라고요. 물론 결과적으로 너무 좋았지만 이 팔란티어 기업에 대해서 짚어볼까요?

◆ 권혁중 : 이게 그러니까 소프트웨어 기업인데요. 빅데이터라는 게 있습니다. 빅데이터를 정보를 구조화해야 하고요. 그다음에 인간이 알아듣기 쉽게 분석을 해 줘야 하는데 이런 걸 해 주는 기업이 팔란티어예요. 그러니까 AI 붐에 편승했잖아요. AI를 통해서 데이터를 분석해준다는 거죠. 그러면 알기 쉽게 말씀드리겠습니다. 우리가 보통 이제는 방산기업이라고 하면 대부분 록히드마틴이라든지 물리적으로 형체가 있는 물건을 만들어서 파는 이런 걸 우리가 생각을 하잖아요.

그런데 팔란티어 같은 경우에는 AI를 통해서 정보를 가공처리합니다. 한마디로 전쟁해서 얻었던 데이터를 가공처리해서 전략을 수립해 주죠. 그리고 그 데이터를 파는 거예요. 그러다 보니까 이제 많은 각국 기업이라든지 정부들이 팔란티어의 데이터, 소프트웨어를 사기 위해서 줄을 섰다는 거죠. 그래서 실제 시총을 보더라도 록히드마틴보다 더 높습니다.

◇ 조현선 : 그래요?

◆ 권혁중 : 네. 록히드마틴 경우가 지난해 기준으로 시총이 1068억 달러가 됐는데 지금 팔란티어가 4일 기준으로 본다고 그러면 시총이 2364억 달러예요. 그러니까 우리 돈으로 보면 342조 원이나 됩니다. 지금 물론 뭐 워낙 고평가를 받고 있다 보니까 시총이 많을 수 있어도 그래도 록히드마틴보다 더 많은.

◇ 조현선 : 생각 못했어요.

◆ 권혁중 : 이게 미래의 기술을 보여주는구나라고 볼 수 있는 걱. 정보를 구조화하고 시각화하고 분석해서 인간이 알아듣기 쉽게 인간이 이해하기 쉽게 만들어주는 거. 이런 소프트웨어를 개발하는 회사가 팔란티어라고 이해하시면 될 것 같습니다.

◇ 조현선 : 투자자들이 미래 가치를 잘 본 거네요.

◆ 권혁중 : 그리고 거래처가 CIA, FBI.

◇ 조현선 : 그러니까요. 거래처 보고 하는 사람도 있을 것 같아요.

◆ 권혁중 : 네. 그래서 막 CIA, FBI 이런 데가 거래처고요. 그다음에 매출의 80%가 다 미국에서 나옵니다. 미국도 미국의 민간기업이 아니라 정부기관. 이렇게 나와요. 그러다 보니까 정부기관에서 얼마나 이 데이터를 요구하는지 우리가 알 수 있는 거죠.

◇ 조현선 : 그리고 또 트럼프가 되면서 더 힘을 받을 수 있는 부분이고 가장 결정적일 수 있는데. 그런 면에서 피터 틸이죠. 창업자 중에 1명인데. 엄청 기사들도 쏟아지고 있는데 제가 예전에 머스크 한번 저희가 했었는데 공부하면서 얼핏 생각나서 그 영상을 다시 보니까 그때 피터 틸이 있더라고요. 엄청 요즘 이 사람에 대한 관심이 높아요.

◆ 권혁중 : 팔란티어의 CEO, 창업주가 피터 틸이라는 사람인데 예전에 일론 머스크랑 페이팔을 같이 만들었던 사람입니다.

◇ 조현선 : 그렇더라고요.

◆ 권혁중 : 그래서 이제는 요즘에 어떤 얘기가 나오냐면 페이팔 마피아 이런 얘기가 나오죠.

◇ 조현선 : 그 일원들이 조금 있잖아요. 10명 넘게 있잖아요.

◆ 권혁중 : 네. 그 일원들이 지금 트럼프 행정부 2.0 시대의 주요 요직을 다 차지했어요. 일론 머스크 아시잖아요. 정보효율부 수장을 꿰찼고요. 그다음에 그 당시에 페이팔 마피아 1명이었던 데이비드 삭스라는 분이 있는데 이분은 지금 AI 총괄하고 있는 차르로 또 임명이 됐습니다. 그 멤버 중 하나였고 그 멤버의 하나였던 피터 틸이라는 분이 이번에 이 기업을 만들어서 사실상 데이터를 팔고 있는데 아시겠지만 피터 틸이라는 분은 어떤 분이냐면 2016년도에 실리콘밸리에서 민주당의 영향이 굉장히 강했거든요. 그 당시에 선거 때. 그런데 유일하게 공화당을 지지했던. 그다음에 정치 후원금을 엄청나게 모아서 트럼프한테 갖다줬던. 이번에도 마찬가지였고요.

◇ 조현선 : 그러니까요. 이름을 자주 들었던 것 같아요.

◆ 권혁중 : 네. 그러다 보니까 야, 이건 완전 수혜주다. 이렇게 했는데 기술력도 갖고 있다 보니 이렇게 뜰 수밖에 없는 구조로 지금 가고 있다는 거죠. 팔란티어가.

◇ 조현선 : 정해진 상승인가라는 생각도 댓글들을 보면 있더라고요.

◆ 권혁중 : 그래서 이런 정치적인 수혜주로도 지금 각광을 받고 있다 보니까 실력 있죠. 매출 잘 오르죠. 정치적도 있죠. 지금 트렌드와 맞죠. 그러다 보니까 팔란티어의 주가가 계속 오를 수밖에 없는 거죠.

◇ 조현선 : 그리고 과거가 탄탄하고 일원들도 믿을 만한 사람들이고. 이런 말도 하더라고요. 엔비디아만큼 오른대. 이런 말이 있으니까 더 막 그러는 것 같은데 이 시장에서 보는 미래 가치는 어때요? 성장 가능성.

◆ 권혁중 : 성장 가능성은 긍정적인 평가가 많아요. 지금 뱅크오브아메리카도 이런 얘기를 합니다. AI 부가가치의 창출자다. 이런 표현을 쓸 정도로 극찬하고 있고 월가의 평가도 마찬가지입니다. 워낙 독보적인 존재이다 보니까 이런 부분에 대해서 앞으로 성장 가능성은 높다고 얘기가 나오고 있고요. 특히 기회 요인이 있어요. 우리가 경쟁 분석을 한다고 그러면 위험 요인도 있고 기회 요인도 있을 텐데 기회 요인이 뭐냐 하면 지금 아시겠지만 미국 정부는 효율성입니다. 키워드가 효율성이에요.

그러면 구조조정이 분명히 들어갈 거고 인력 감축이 들어갈 거거든요. 인력 감축되면 일은 누가 합니까? 결국에는 AI를 통해서 그 효율성을 극대화시킬 건데 그 부분을 이제는 팔란티어 소프트웨어가 책임진다는 거죠. 왜냐? 정부에 팔고 있으니까. 그래서 이런 기회 요인까지 있다 보니 많은 분들이 그런 관점을 갖고 투자하고 있다. 이런 부분도 아마 긍정적으로 지금 평가를 받고 있다. 이렇게 말씀드립니다.

◇ 조현선 : 보통 이렇게 급격하게 상승하거나 관심을 받으면 나중에 지나고 보면 거품인 부분도 있잖아요. 지금까지 말씀해 주신 걸 보면 다른 거에 비해서 덜할 것 같기는 하지만 그래도 이건 좀 두고 봐야 한다. 이런 게 있을까요?

◆ 권혁중 : 팔란티어를 투자하신 분들은 강심장이세요. 퍼가 300... 제 기억으로는 539배입니다, 지금. 주가 수익 비율이 539배라는 건 지금의 그 기업에서 나왔던 영업이익의 지금 주가의 평가가 539배라는 거잖아요. 이거를 투자하시는 분들은 제가 봤을 때는 진짜 공격적이신 분들일 것 같아요. 왜냐하면 강심장. 그런 분들이 이제는 투자를 하게 되는 거고 사실상 그러다 보니까 지금 너무 밸류에이션이 높다. 이런 얘기가 나오고 있는 거죠. 그래서 과연 이런 밸류에이션을 즐기시는 분들은 당연히 공격적인 성향이 있으신 분들은 즐기시는 거고 저처럼 공격적인 투자를 하지 않는 분들은 못 들어갑니다, 지금. 이거 들어가고 싶어도 못 들어가요. 퍼가 너무 높아서.

◇ 조현선 : 저도 소극적이기는 한데 성향이. 그런데 지금이라도 들어가야 하는 거 아니야? 왜 그때 테슬라도 그랬잖아요. 중간에 확 오를 때 올라가야 하나 말아야 했는데 더 올랐잖아요. 팔란티어는 개인적으로 어떻게 전망하세요?

◆ 권혁중 : 팔란티어가 왜 이름이 팔란티어인지 먼저 보셔야 합니다.

◇ 조현선 : 알려주세요.

◆ 권혁중 : 왜 그러냐면 <반지의 제왕>에 보면 수정구슬. 이렇게 투명 수정구슬이 있어요. 마법사들이 그걸 보면서 동시적으로 일어나고 있는 일들을 정보를 막 수집하게 됩니다, 그걸 보면서. 그러면서 전략을 세웠거든요. 거기서 따왔던 거예요. 그래서 수정구슬을 통해서 미래를 바라보고 아니면 현재에 있었던 일들을 데이터를 쌓았듯이 지금 이제 팔란티어의 창업주의 마인드는 이겁니다. 데이터를 모아서 미래를 내다본다는 거였거든요. 그래서 이름이 팔란티어예요. 그런데 문제가 벌써 하나가 생기는 게 반지의 제왕 보시는 분은 아시겠지만 사우론이 그걸 악용합니다.

정보를 왜곡해서 잘못된 정보를 전달하거든요. 지금이야 AI 시대고 AI 시대가 각광을 받아서 이 기술이 굉장히 좋다고 나오는데 갑자기 나중에 가서 이 AI 기술이 악용되는 사례가 사우론이 악용하듯이 그런 시대가 온다고 하면 비판적인, 회의적인 목소리가 나올 거라는 거죠. 그때는 곤두박질 치죠, 주가가 또.

◇ 조현선 : 그런데 기간은 더 걸리죠? 그렇게까지에는.

◆ 권혁중 : 그렇죠. 거기까지는 걸리지만 그래도 항상 주가가 오르면 굴곡도 더 깊다. 이런 걸 기억하셔야 하는 거예요.

◇ 조현선 : 그걸 기억하고 지금 들어가도 반등의 여지는, 그러니까 계속 상승세의 여지는 있는 거네요?

◆ 권혁중 : 저는 단기적으로 있다고 보는데 장기적으로는 아무도 세상의 미래 내다볼 수 없기 때문에 이거는 아무도 얘기할 수 없다. 왜냐하면 지금 밸류에이션이 너무 높아요.

◇ 조현선 : 그리고 AI도 많고요. 그렇죠.

◆ 권혁중 : 그래서 제가 봤을 때는 공격적인 성향이 있으신 분들은 지금 들어가서 즐기시는 것도 나쁘지 않을 것 같아요. 어제만 해도 사실상 우리가 자는 사이에 9% 올랐거든요.

◇ 조현선 : 제가 어제 안 그래도 공부하면서 보면서 사고 싶다 이랬는데 오늘 아침에 보고.

◆ 권혁중 : 샀어야 되는데.

◇ 조현선 : 어제라도 샀던 분들은. 10% 오른 거잖아요. 그리고 애프터마켓에서도 계속 상승세더라고요, 지금.

◆ 권혁중 : 장에서도 계속적으로 좋은 흐름을 이어가서 지금 시장에서는 아마 계속적으로 AI 관련해서 가장 큰 수혜를 입을 수 있는 이런 기업이 팔란티어라는 평가는 많이 나오고 있습니다. 이렇게 말씀드립니다.

◇ 조현선 : 어제 팔란티어저한테 계속 물으시더라고요. 어떤 몇몇 분이. 지금이라도 사야 돼? 이랬는데 평론가님 말처럼 공격적인 걸 감수할 수 있으면 단기간 갖고 있어라. 이것까지 되겠네요.

◆ 권혁중 : 그렇죠. 강심장, 강심장. 너무 단기적으로 많이 올랐기 때문에 올해만 들어와도 38% 올랐어요. 작년만 하더라도 360% 올랐고요. 그러니까 엔비디아 저리 가라죠, 사실상. 계속적으로 상승 국면에 있고요. 지금 봤을 때 제가 단기적으로는 더 오를 수 있다고 보는 이유가 아시겠지만 지금 딥시크라는 아주 절대 강자가 하나 튀어나왔습니다. 그래서 지금 하드웨어 쪽에서 소프트웨어 쪽으로 넘어가고 있습니다.

많은 분들의 투자자들의 관심이. 하드웨어도 좋기는 좋은데 이제는 소프트웨어 가지고 더 효율성이 증가될 수도 있네. 그러면 AI 소프트웨어에 관련된 주가가 뭐지? 이거를 찾아다니다 보니까 거기서 딱 발견한 게 또 팔란티어라는 이런 소프트웨어군이거든요. 이런 것들에 지금 수급이 몰리고 있어요. 항상 이게 흐름이 있거든요. 그래서 주가가 계속적으로 단기적으로 높아지고 있으나 변동폭은 주의하시라고 다시 한번 말씀드립니다.

◇ 조현선 : 보니까 팔란티어 덕분에 AI 소프트웨어 주가가 또 반영이 되는 것도 많더라고요. 어떤 게 있었나요?

◆ 권혁중 : 우리나라 같은 경우는 사실상 AI 관련주로 본다고 하면 네이버, 카카오가 사실상 좋은 흐름을 이어가고 있고 한컴도 마찬가지고요. 그래서 이런 것들이 지금 아마 지금 수급이 다시 한번 몰리는 흐름으로 지금 가고 있다고 저는 생각을 해보겠고 특히 많은 분들이 제가 봤을 때 개인적 생각이지만 네이버가 저평가를 많이 받고 있거든요. 네이버가 그렇게 평가받을 종목은 아닌데 업종이 아닌데 사실상 네이버가 저평가를 받고 있는 상황에서 팔란티어의 이슈, AI 소프트웨어에 대한 관심, 수급들이 몰리면서 아마 제가 봤을 때 이런 관련된 주가가 좋은 흐름을 이어가지 않을까라고 저는 생각하고 있습니다.

◇ 조현선 : 변동폭에 대한 위험률은 있기는 하지만 사실 AI 소프트웨어 같은 경우는 지난해부터 조금씩 사놔야 한다. 조금씩 공부해 놔야 한다. 이런 얘기들이 굉장히 많이 나왔었거든요.

◆ 권혁중 : 말은 나왔는데 주가가 그렇게 좋지 않았었거든요, 우리나라에서는.

◇ 조현선 : 그렇죠. 그래서 접근하기 쉽지 않았는데 그만큼 쓰임새가 아직까지 많이 남아 있다는 의미로도 해석할 수 있겠죠?

◆ 권혁중 : 그럼요. 앞으로 딥시크가 사실상 밝혀준 거예요.

◇ 조현선 : 그걸로 인해서 더 빵 떴죠.

◆ 권혁중 : 만약에 딥시크가 아니었으면 사실상 우리는 AI 반도체라든지 엔비디아, H100 반도체, 이런 데에서 블랙웰 이거 언제 나와? 이렇게 했을 텐데 이제는 딥시크가 나온 이후부터 이거는 분명히 이제는 소프트웨어적으로도 충분히 이제는 AI를 더 효율성 있게 더 개발할 수 있다는 걸 증명을 했잖아요, 사실상. 그러다 보니 AI 소프트웨어에 대한 관심들이 사람들은 관심을 가질 수밖에 없고 기업들도 마찬가지죠. 하드웨어적인 투자를 줄이고 소프트웨어 쪽으로 더 투자를 늘릴 수 있는 방향으로 지금 갈 수밖에 없기 때문에 이런 점에서는 AI 소프트웨어관련주들이 당연히 관심을 가질 수밖에 없다. 이렇게 생각합니다.

◇ 조현선 : 팔란티어 수혜를 받으려면 우리나라 AI 소프트웨어 회사들이 조금 필요한 부분, 이 정도의 가치가 되기 위해서 필요한 부분은 어떤 부분이 있다고 보세요?

◆ 권혁중 : 사실상 우리나라의 소프트웨어 기업은 대부분 B2C 구조로 돼 있어요. 그러니까 한마디로 커스터머라든지 컨슈머 중심으로 되어 있거든요. 그런데 팔란티어 같은 경우는 비즈니스 구조가 B2B 구조입니다. 정부라든지 기관 상대로 해서 대규모의 빅데이터를 가공 처리해서 그 처리된 데이터를 제공하는 거거든요. 그러니까 우리나라도 사실상 이렇게 좀 발전해야 한다고 봐요. 우리나라 소프트웨어 기업들도.

◇ 조현선 : 그렇고 신뢰가 기반이 되기도 할 테고.

◆ 권혁중 : 너무 B2C다 보니까 개인 소비자 상대로 하거든요. 내수 시장이 좁잖아요. 사실상 세계로 나아가기가 굉장히 어려워요. 그래서 네이버나 카카오나 관련 AI 소프트웨어들이 팔란티어처럼 정부 상대로 할 수 있는 이런 고급 데이터를 가공 처리할 수 있는 기술. 이런 것들을 만들어서 나가야 한다는 거죠. 팔란티어가 왜 또 많은 분의 관심을 갖고 있냐면 매출의 80%가 미국이라고 했잖아요. 역으로 생각해본다면 그거를 가지고 세계 각국 정부의 기관에 팔 길이 남아 있다는 거죠.

◇ 조현선 : 왜냐하면 우리 미국 정부에도 써. 그러니까 봤잖아. 너네도 써. 이렇게 되면 사실 그 입장에서 미국이 썼대 하면 쓸 수 있잖아요.

◆ 권혁중 : 그러다 보니까 이제는 각국 정부가 산다고 그러면 시장은 더 넓어지잖아요. 시장은 넓다니까요. 그 시장을 네이버나 카카오라든지 이런 AI와 관련된 기업들이 그 시장에 틈새시장에 들어간다고 그러면. 저는 그거를 요구하거든요, 사실 시장에. 그런데 아직까지도 이렇게 뾰족하게 우리나라 AI 기업들이 세계에 대한 열망은 있으나 그거에 대해서 적극적으로 도전하지 않는 이러한 모습들을 느껴서 조금 아쉽게 느껴져요.

◇ 조현선 : 이게 정부의 적극적인 지원도 필요하기는 하겠어요. 왜냐하면 기업 입장에서 사실상 부담되잖아요.

◆ 권혁중 : 지금 딥시크가 나온 다음에 정부가 반성을 하고 있습니다. 너무 투자를 안 한 부분이 있다 보니까.

◇ 조현선 : 반성이 실행으로 넘어가야 발전하는 것 같아요, 보면

◆ 권혁중 : 그래서 어제 기사들을 보니까 사실상 많은 기사들이 그런 얘기가 나오더라고요. 정부가 AI에 대한 투자를 더 늘린다. 보고 있는데 속히 빨리 투자해서 기업들이 AI 투자를 소프트웨어 쪽으로 늘려갈 수 있는 길을 만들어줘야 한다고 생각해보겠고 저는 이번에 솔직히 딥시크 나와서 중국 기술력이 너무 무서워서 이 정도인가라는 생각을 할 정도로 정말 무섭거든요.

◇ 조현선 : 이런 여론도 많잖아요. 실체가 없을 거다. 이런 말까지 나올 정도니까 이게 너무 갑자기 급부상 되니까 이게 진짜인지 알 수가 없다는 말도 나와요.

◆ 권혁중 : 그런데 지금은 오픈소스로 풀렸잖아요. 개발자들한테, 관련된 분들한테 저도 정보를 수집하고 있는데 실체는 있습니다. 오픈소스가 풀렸기 때문에 데이터는 있거든요. 그걸 가지고 앱 개발을 하시는 분도 나오고 있고. 그래서 사실상 이게 딥시크라는 이 이슈로 인해서 중국의 전기차, 그다음에 로봇, AI, 3대 분야에서 중국이 거의 뭐 치고 나가는 모양새로 보여주고 있다는 말이에요. 그래서 저는 지금 우리나라에 이제는 AI 이런 하드웨어칩, 소프트웨어, SK라든지 삼성전자라든지 이런 AI칩도 중요하지만 관련된 아키텍처를 만든다든지 인프라를 조성한다든지 이런 어떤 소프트웨어에 관련된 투자도 동시에 많아져야 하지 않을까. 이렇게 생각하고 있습니다.

◇ 조현선 : 그래서 다들 긴장했다고 볼 수 있는 건데 AI 얘기가 나와서 그러는데 최근에 잠깐 얘기를 해보면 샘 알트만이 와서 이재용 삼성전자 회장도 만나고 손정의 CEO도 만나고 했는데 결정적인 스타게이트 협력 여부인데요. 이게 우리나라 삼성. 특히 삼성전자 지금 주가가 많이 떨어져 있었는데 반등, 상승세를 탈 수 있는 계기로 봐도 되는지? 여러 의견이 많은데 어떻게 보세요?

◆ 권혁중 : 저는 스타게이트 이슈가 불거졌을 때 그리고 이번에 샘 알트만이 오고 손정의 회장이 왔을 때 저는 어떤 생각이 들었냐면 삼성을 너무 얕보면 안 된다. 사실 제가 봤을 때는 돈 구하러 온 거거든요.

◇ 조현선 : 그렇죠. 그럴 수 있죠.

◆ 권혁중 : 일론 머스크가 그랬잖아요. 스타게이트 처음 했을 때 니네 돈 있어? 이랬다는 말이에요. 돈이 없습니다, 지금. 그러면 결국에는 돈을 대줄 사람. 투자자가 필요한데 저는 뭐 일각에서는 신문에서는 많은 분들이 하드웨어적인 AI칩 이런 것 때문에 삼성전자에 협조를 구하기 위해 왔다. 이렇게 보고 있는데 저는 생각이 달라요. 돈 구하러 왔다. 투자해 달라. 돈 구하기 위해서 왔다고 보거든요.

◇ 조현선 : 그런 거는 아직까지 삼성전자가 강력하다.

◆ 권혁중 : 그래서 삼성전자를 너무 얕보는 게 아닌가. 삼성전자도 다 전략이 있을 겁니다.

◇ 조현선 : 그렇겠죠.

◆ 권혁중 : 단순히 우리가 열광하듯이 삼성전자가 스타게이트에 협력 기업으로서 협조를 구하고 같이 시그널이 난다고 보는데 냉철하게 아마 볼 것 같아요. 과연 삼성전자가 스타게이트에 과연 합류를 할 것인가. 그게 얼마나 이득이 될 것인가. 이런 점에서 아마 냉정한 평가가 이루어질 거라고 보고 있고요. 지금 분위기는 우호적인 분위기는 맞습니다. 하지만 삼성 무시하지 마라. 돈 달라고 해서 그냥 쉽사리 돈 내주는 기업 아니다.

◇ 조현선 : 그럼요.

◆ 권혁중 : 스타게이트에서 참여해달라고 해서 얼씨구나 해서 그런 기업이 아니라는 거죠. 그래서 아마 삼성 기업도 냉철하게 아마 판단하지 않을까. 저는 그렇게 보고 있습니다.

◇ 조현선 : 오늘 이야기를 종합해보면 우리나라도 팔란티어가 나오려면 네이버, 카카오, 삼성전자를 비롯해서 그런 기업들과 정부 간 실질적인 협력으로 하다 보면 진짜 우리도 팔란티어가 나올 수 있겠다는 생각이 들어요.

◆ 권혁중 : 나왔으면 좋겠습니다.

◇ 조현선 : 그런 날을 기다리면서. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 권혁중 : 감사합니다.

◇ 조현선 : <경제시그널> 준비한 소식 여기까지입니다. 다음 주 금요일 아침 8시에 다시 오겠고요. 구독, 좋아요, 댓글, 알림 설정 잊지 마시기 바랍니다. 부자되세요. 고맙습니다.