[앵커멘트]
뉴스쇼 A타임 2부 이 시간에는
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분의 사연을 받아 직접 상담해 드리고 있습니다.
상담 원하시는 분은
인터넷 검색창에 '뉴스쇼 A타임"을 입력하시면
투자 상담소 게시판으로 들어오실 수 있습니다.
사연과 연락처 남겨 주시면
친절하게 상담해 드리겠습니다.
오늘은 부동산과 관련한 "세무상담"시간 마련했습니다.
세무법인 다솔 안수남 세무사와 함께 합니다.






[리포트]
[사례]

저는 지난 2007년 친척의 소개로 지방의 땅을 구입했습니다.
개발 가능성이 있다는 말만 믿고 1억원 가량을 투자했는데
얼마 전 땅 소재지 근처 중개업소에 들렀다가
이 지역 개발계획이 취소되었다는 이야기를 들었습니다.
현 시세를 알아보니, 2007년 살 때 보다 2천만원 가량 떨어졌습니다.
만약, 이 땅을 손해 본 채로 매도해도
양도세 확정 신고를 꼭 해야 하는지 궁금합니다?


1, 양도소득세는 양도 차익이 발생하면 내는 세금 맞죠?
   (Q. 양도 차익 있는 곳에 양도세 있다?)

네 그렇습니다.
양도소득세는 말 그대로 부동산 등을 양도함에 따른 소득에 대하여 부과되는 세금으로서 양도차익이 발생하여야 납부할 세액이 발생합니다.


2. 그럼, 이분은 세무서에 신고를 해야 합니까?
   (Q. 양도 차손 발생 시, 양도세 신고는?)

양도차익이 발생한 경우가 아니고 양도차손이 발생한 경우라 할지라도 세무서에 양도소득세 신고는 하여야 합니다. 내가 양도한 금액과 구입한 금액을 신고하여야 손해본 것을 확인할 수 있기 때문이라 생각하시면 됩니다.
양도소득세는 잔금을 수령하거나 등기이전이 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부까지 하여야 합니다. 그렇지 않을 경우 가산세가 부과될 수가 있습니다.
단, 이분과 같이 손해를 보신 경우에는 신고기한이 지난 후에 신고한다 하더라도 가산세가 부과되지는 않습니다.
양도소득세를 신고할 경우에는 살 때, 팔 때의 계약서와 중개수수료나 취득세 납부영수증 등 부대비용을 확인할 수 있는 증빙을 첨부하여 주소지관할 세무서에 신고하면 됩니다.


3. 만약, 이익이 났는데, 양도세 신고를 하지 않으면 어떻게 됩니까?
   과태료나 벌금, 아니면 가산세 같은 것을 내야 합니까?  
   (Q. 양도세 신고 안하면.. 가산세?)

양도소득세의 신고기한은 예정신고기한, 확정신고기한 두가지가 있습니다.
예전에는 예정신고를 하지 않더라도 확정신고기한(양도일 다음 해의 5월 말)까지만 양도소득세 신고를 하면 가산세가 부과되지 않았으나, 현재는 예정신고기한까지 양도소득세를 신고하지 않을 경우 신고불성실 가산세가 20% 혹은 40% 부과되며, 납부를 이행하지 않을 경우 일변 3/10,000의 가산세가 부과됩니다.


4. 그런데, 한 가지 궁금한 것은 부동산 매매와 관련해서
   신고하지 않으면 가장 무거운 처벌이 내려지는
   사례는 어떤 것이 있을까요?
   (Q. 양도세 관련 가장 무거운 처벌은?)

미등기 상태에서 다른 사람에게 양도할 경우에는 70%의 세율로 양도소득세를 납부하여야 할 뿐 아니라 감면이나 비과세 등의 혜택도 받을 수 없습니다.

그리고 만약 실명제에 위반될 경우에는 벌금이 부과될 수 있는데 기간이나 금액에 따라 차등적용되며 해당 부동산 금액의 30%까지 부과될 수 있습니다.


5. 시청자 사례는 땅 매도와 관련된 사례인데..
   최근, 거래가 침체되다 보니, 손해 보고 아파트를 파는 분들 계신데..
   이 분들의 경우도 마찬가진가요?
   (Q. 손해 본 아파트도 신고하나?)
   (손해 보고 판 아파트도 양도세 신고는 필수)

네 마찬가지입니다. 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 않는 이상은 손해보고 팔았다고 하더라도 양도소득세를 신고하셔야 합니다.


6. 1세대 1주택자와 같은 비과세 부동산에 대해서는
   신고를 하지 않아도 된다구요?
   (일시적 2주택 등 비과세 특례 대상은 신고)

앞서 설명드린 바와 같이 1세대1주택자의 경우에는 양도소득세를 신고하지 않으셔도 됩니다.
그러나 일시적 2주택자와 같이 2주택이었으나 특례조항에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 경우에는 세무당국에서 이를 확인할 수 있도록 비과세 대상에 대한 양도소득세를 신고하시는 것이 좋습니다.


7. 부동산을 배도했을 때, 손해 보지 않았지만...
   부동산을 보유하고 있는 동안 이런 저런 경비가 들어서
   실질적으로 따져보면 손해가 난 경우도 있잖아요?
   이럴 때도 양도 차익에 대해 세금을 내야 합니까?
   (Q. 보유 부동산 경비, 세금 혜택은?)

보유하고 있는 동안 들어간 경비는 혜택을 받을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다.
이자비용이나 재산세, 일시적인 수선비 등은 양도차익 계산시 비용으로 인정받을 수 있는 금액은 아니며, 자산의 가치를 증가시키는 데 소요되는 비용은 취득가액의 일부로 보아 양도차익 계산시 차감될 수 있습니다.
토지의 형질변경에 소요되는 금액이라든가, 아파트의 리모델링 비용 등이 해당된다고 볼 수 있습니다.   


8. 혹시, 토지 등이 공익사업을 위해 수용될 때에도
   양도세를 내야 하나요?
   (Q. 공익사업 수용 부동산, 양도세는?)

네 수용되는 경우에도 양도차익이 발생하였다면 동일한 세금 계산 방법에 의하여 양도소득세를 납부하여야 합니다.
그러나 공익사업을 위한 수용 또는 협의매도의 경우에는 감면혜택이 있는데, 현금보상받은 경우에는 20%, 채권보상 받는 경우에는 40%까지 감면받을 수 있습니다.


9. 양도세를 지나치게 과다하게 신고를 했다..
   이런 경우엔 돌려받을 수 있는 방법이 있나요?
   (Q. 양도세 과다 신청, 정정 방법은?)