올해는 20년 만에 총선과 대선이 동시에 열리는 해인데요,
선거때면 개발공약이 나와서 으레 집값이나 땅값이 오를 것으로 기대하는 사람들이 많죠.
올해 두차례 선거가 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 지 알아보겠습니다.
이 자리에 박원갑 국민은행 수석부동산 팀장님 나와 있습니다. 안녕하십니까.
질문1.) 선거 때 부동산이 오른다는 속설은 왜 나온 것이죠?
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-두가지인데, 우선 총선과 대선이라는 국가적 이벤트로 시중에 돈이 많이 풀릴 것으로 기대하는 것입니다.
-시중에 돈이 많이 풀리면 인플레이션을 피하기 위해 현물자산을 잡으려는 현상이 나타날 것인데 부동산이 대표적인 현물자산이므로 수요가 늘어날 것으로 보는 것입니다. 그렇지만 2000년대 이후 돈선거가 거의 사라지면서 선거 때 돈이 많이 풀린다는 것은 현실적으로 맞지 않아요.
-또 하나는 개발공약이 남발돼 시장이 들쑤시지 않을까 하는 기대입니다. 그런데 2012년에는 2008년처럼 시장을 교란시켰던 뉴타운 개발공약 같은 폭발성이 큰 이슈도 없을 것 같습니다.
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2. 선거이전 부동산 거래활성화대책이 나올까 기대하는 분들이 많은데요.
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-지금 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 추가 하락을 막기 위한 대책이 나올 것으로 예상됩니다. 이미 주무부처인 국토해양부에서 이런 점을 시사하고 있는 상황이구요
-지금 대책의 뜨거운 감사는 총 부채상환비율(DTI)나 담보대출인정비율(LTV)같은 대출 규제를 완화할 것인가 하는 문제입니다.
-아마도 DTI나 LTV 전면 폐지는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 가계부채가 900조원이나 되는 상황에서 이를 늘리는 부양책은 추후 우리경제 건전성을 해치는 부메랑으로 다가올 수 있기 때문입니다.
-주택 거래가 늘어나면 늘어날 수 록 가계부실이 더 심각해지는 딜레마가 있습니다. 따라서 총부채상환비율(DTI)같은 대출규제에 일부 손질은 가할 수 있습니다. 하지만 시장에서 기대하는 정도로 규제를 풀기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.
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3. 20년 전인 지난 1992년에도 총선과 대선이 동시에 열렸는데 그때는 어땠나요.
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-1992년에는 전국 땅값은 연간 1.26% 하락했고 주택도 4.97% 떨어진 것으로 나타났습니다. 서울 주태가격은 이보다 더 많은 5.4%가 하락했습니다. 당시 200만호 건설 쇼크로 집값이 하락하던 때라고 볼 수 있습니다.
-증시에 흔히 "수급이 재료를 앞선다"는 말이 있는데요. 1992년만 본다면 부동산에도 맞는다고 볼 수 있죠.
이를 테면 총선과 대선이라는 일회성 이벤트보다는 주택시장 수급이 더 영향을 많이 받았다는 것입니다.
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4. 그래도 토지시장은 충분히 들썩이지 않을까요?
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-아마도 국지적으로 개발공약이 나올 것으로 예상은 충분히 되구요.
-그렇다면 주택보다는 토지시장에 더 영향을 많이 줄 것으로 예상됩니다.
-특히 지방 부동산은 현재 상당히 들떠 있는 상황이어서 작은 개발 공약만으로 일부 토지시장이 불안해질 수 있습니다.
-실제로 지난해에 경남지역 등 지방 땅값이 상대적으로 강세를 보였습니다.
-하지만 전반적으로 볼 때 대규모 개발프로젝트 공약보다 양극화 해소, 주거복지부문의 공약이 더 많이 나와서 과거처럼 개발공약의 폭발성은 낮을 것으로 보입니다.
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5. 올해 내집 마련을 하고 싶은 분들에게 반드시 체크해봐야 봐야 할 변수가 있다면 말씀해주시죠.
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-실물경기에 더 신경을 써야 할 것으로 생각됩니다
-주택시장이 투자수요 중심 시장에서 실수요 중심으로 급속히 재편되고 있기 때문입니다.
-투자수요 중심 시장일수록 금리나 유동성에 민감하지만 실수요 중심 시장 일수록 항상소득에 예민하게 반응하기 마련입니다.
-올해 수출 감소 등으로 실물경기 위축으로 고용불안이나 실질 소득이 감소한다면 주택 구매력 약화로 실수요 시장이 흔들릴 수 밖에 없습니다. 부동산시장에 대해서는 좀 더 보수적인 접근이 필요할 것 같습니다.
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