[앵커멘트]
뉴스쇼 A타임 2부 이 시간에는
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분의 사연을 받아 직접 상담해 드리고 있습니다.
상담 원하시는 분은
인터넷 검색창에 '뉴스쇼 A타임"을 입력하시면
투자 상담소 게시판으로 들어오실 수 있습니다.
사연과 연락처 남겨 주시면
친절하게 상담해 드리겠습니다.
오늘은 부동산과 관련한 "세무상담"시간 마련했습니다.
세무법인 다솔 안수남 세무사와 함께 합니다.


[사례]
2007년 8월 저희 가족은 장인, 장모님을 모시게 되었는데요,
합가할 당시 장인, 장모님은 장인어른 명의의 집이 재건축 진행 중이어서 전세를 살고 있었습니다. 그 당시 저는 무주택자로서 따로 전세를 살고 있었습니다.
장인, 장모님이 저희 집으로 들어오시면서 한 주소가 되었고 세대주는 저로 구성되어 있었습니다.
그러다가, 전세로 살고 있던 저희 집이 경매로 넘어가게 된다 하여 그 집을 제가 낙찰을 받아 제 소유가 됐습니다.
현재 이 집의 시세는 3억원 정도이고 2억원에 구입하였으며 거주기간은 4년 5개월 입니다.
지금도 장인, 장모님을 봉양하면서 아내와 자식과 함께 이 집에서 살고 있습니다.
하지만, 2012년 10월에 장인어른(60세 이상 임) 명의의 재건축 아파트가 준공이 되어 모두 그 곳으로 입주를 하려고 합니다.
이런 상황에서 제 명의의 집을 매도를 할 경우, 양도세는 어떻게 부과가 되는지 궁금합니다.



1. 상담내용을 들어보셨는데...
   이런 봉양을 위한 세대 합가 문제로 상담하시는 분들 많습니까?

* 세대 합가
주민등록상 세대주가 자신의 세대와 다른 세대를 합쳐 하나의 세대로 만드는 행위

네 그렇습니다. 양도소득세 비과세 판단에 있어서 1주택의 개념은 세대별로 판단하여야 하기 때문에 당초 비과세 대상에 해당되었지만 합가를 함으로써 2주택이 되는 경우 비과세가 가능한지 문의하는 경우가 많습니다.
세법에서는 동거봉양을 위해 합가하는 경우 양도소득세가 걸림돌이 되지 않게 하기 위해 60세 이상의 부모님을 동거봉양함으로써 2주택이 되는 경우 2주택 중 하나를 합가일로부터 5년 이내 양도하면 비과세하는 특례제도를 두고 있습니다.



2. 구체적으로 들여다보죠.
   부모님과 동거하는 상태에서 본인 명의로
   주택을 추가 구입해서 2주택이 된 사례인 것 같은데..
   본의 명의의 주택을 매도할 경우, 양도세가 얼마나 나옵니까?

동거봉양을 위한 합가에 따른 비과세 특례 규정은 합가일 이전부터 각각 1채의 주택을 가지고 있다가 합가를 함으로써 부득이하게 2주택이 되는 경우에 그 중 1주택을 매도할 경우 비과세 해준다는 의미이므로 이 분의 경우처럼 합가일 이후에 주택을 추가 구입한 경우에는  동거봉양을 위한 합가에 따른 비과세 특례에 해당되지 않습니다.
따라서 본인 소유의 주택을 양도할 경우 양도소득세는 부과되는데, 계산된 양도소득세는 다음과 같습니다.

그러나 문의하신 분의 경우 장인어른 소유의 주택이 재건축 중인 상태에서 다른 주택을 구입한 것이므로 준공일로부터 2년 이내에 본인 명의의 주택을 양도하고 재건축된 주택에 입주하여 1년 이상 거주할 경우 비과세 받을 수 있습니다.
재건축 사업시행인가일 현재 1주택을 가지고 있다가 사업시행인가일 후 대체주택을 취득하고 대체주택에서 1년 이상 거주하다가 재건축주택 준공일로부터 2년 이내에 대체주택을 양도, 재건축주택에 입주, 1년 이상 거주하면 비과세가 가능하기 때문입니다.



3. 비과세를 받을 수 있는 방법은 없습니까?
   세대 분리하면 가능하지 않을까요?

* 세대 분리
주소를 다른 곳으로 이전하고 생계를 달리하는 행위

네 그렇습니다. 앞에서 말씀드린 바와 같이 1세대1주택 양도소득세 비과세는 세대별로 주택 수를 판단하는 것이기 때문에 세대를 분리하여 1주택자가 되면 양도소득세 비과세 대상에 해당될 수 있습니다.
그런데, 세대 분리라 함은 주민등록을 분리하는 것 뿐 아니라 사실상 별도의 거주지에서 생활하면서 개별 세대를 이루어야 함을 말하므로 주민등록 위장 전입 등 편법을 사용하여 주민등록상 세대를 분리하더라도 사실상 같이 과세한다면 비과세되는 것은 아닙니다.



5. 양도세 비과세를 받기 위해 세대분리를 할 경우,
   언제 시점으로 해야 하는 건가요?

* 양도일
> 잔금 수령한 날과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날

양도소득세의 기준일은 양도일이며, 여기서 양도일이란 잔금을 수령한 날과 소유권 이전 등기접수일 중 빠른 날을 말합니다.
따라서 양도소득세 비과세를 받기 위해서 세대를 분리하고자 할 경우에는 잔금수령일 또는 등기접수일 전까지 사실상 세대를 분리하고 주민등록을 이전하여야 합니다.



6. 부모님 봉양을 위해서 합가하기 전에
   이미, 주택을 매입한 상태라면 어떻습니까?
   결과가 좀 다른가요?

주택을 매입한 상태에서 합가하였다면, 합가일로부터 5년 이내에 양도할 경우 비과세가 가능하였을 것입니다.



7. 합가한 부모님의 연령도 양도세에 영향을 미칩니까?
   합가를 인정받을 수 있는 기준이 있습니까?

네, 합가한 부모님의 연령에 제한이 있는데, 부모님의 연세가 60세 이상인 경우에만 비과세 특례에 해당됩니다.
60세라는 연령의 판정은 세대합가일을 기준으로 합니다.




8. 온 가족이 함께 살던 집을 부모님이 돌아가신 후
   상속을 받았을 경우엔 어떻게 됩니까?

사망시점에 사망한 분의 배우자가 돌아가신 상태라면 5억원, 생존해 계시다면 10억원까지는 상속세가 부과되지 않으며
우선 상속세가 부과되는데, 상속받을 당시의 상속주택의 매매사례가액 또는 기준시가 금액에 따라서 상속세를 납부하여야 합니다. 사망시점에 사망한 분의 배우자가 돌아가신 상태라면 5억원, 생존해 계시다면 10억원까지는 상속세가 부과되지 않으며 상속주택의 가액이 해당 공제액을 초과하는 경우 금액에 따라 10%~50%까지 상속세가 부과됩니다.
그리고 해당 상속주택을 양도할 경우 양도소득세가 부과되는데, 상속주택 한 채를 상속받았다면 당초 부모님이 취득한 시점부터 3년 이상이 될 경우 비과세가 가능할 수 있습니다.

상속받은 주택의 경우 양도소득세 비과세를 받기 위한 보유기간은 부모님이 보유하던 기간을 통산할 수 있기 때문에 상속일로부터 3년이 지나지 않더라도 통산한 기간이 3년 이상이 되면 비과세가 가능합니다.



9. 만약, 자신 소유의 주택을 보유한 채
   부모로부터 상속받은 주택을 먼저 양도하게 되면 어떻게 됩니까?

만약 본인 명의로 주택을 보유한 상태에서 상속주택을 상속받았고 해당 상속주택을 양도할 경우 2주택 상태에서의 양도에 해당하므로 양도가액과 상속가액의 차액에 대하여 양도소득세가 부과됩니다.
그러나 본인 명의의 주택을 먼저 양도할 경우 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세를 판단하므로 본인 명의의 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우 상속주택에도 불구하고 비과세 받을 수 있습니다.