[앵커멘트]
뉴스쇼 A타임 2부에 마련한
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분들의 사연을 토대로 전문가와 상담해 봅니다.
상담 원하시는 분은 채널A 게시판으로 들어오셔서
구체적인 사연과 연락처, 남겨주십시오.
자세하게 상담해 드리도록 하겠습니다.
오늘은 '재무설계'를 해드리는 시간인데요.
TNV 어드바이저 김영돈 센터장입니다.







[리포트]
김영돈 TNV 어드바이저 센터장

[사례]
40대 자영업자입니다.
3년 전 아파트에 입주 하면서 1억 천만원을 대출 받았습니다.
3년 거치 15년 상환 조건이었는데.. 금리는 5.5%입니다.
다음 달이면 원금과 이자를 내야합니다.
하지만. 지금 자금 사정이 좋지 않아,
거치 기간을 연장하고 추가 대출을 받고 싶습니다.
아파트 가격은 입주 당시, 보다 소폭 올랐습니다.
가능한가죠?
아니면, 금리가 좀 더 저렴하고, 대출을 더 받을 수 있는 은행으로
대출 갈아타는 것은 어떨지 궁금합니다.

1. 3년 전 대출을 받았고,
  거치 기간이 다가오고 있어 걱정이다... 이런 내용인데..
  제가 직접 주택 담보 대출을 받아 본 적이 없어서
  거치 기간이라는 표현이 좀 생소하거든요?
  (Q. 거치기간이란?)

'거치기간'이란 금융기관으로부터 대출을 받은 후, 원금을 갚지 않고 매달 이자만 납부하는 기간을 말한다.
일반적으로 금융기관에 돈을 빌릴 때 돈을 갚을 방식에 대해 거치기간이 있는 상환 방식으로 정한 후, 대출을 받은 후 일정 기간(거치기간) 동안에는 이자만 지급하다가 거치기간이 끝나면 원금을 분할 상환하는 방법이다.


2. 그런데, 올해, 거치 기간이 만료되는 분들이 많다는 보도를 봤어요?
  왜 그렇습니까?

원인은 복합적이다. 우선 아파트 값이 최고조에 달했던 2007년부터 부동산 투자를 위해 주택담보대출을 크게 늘렸다가 현재 집값은 떨어지고 거래 마저 중지 됐기 때문에 집을 팔아서 대출금을 상환하는 것이 어려워진게 가장 큰 원인.
즉 거치기간 동안 매달 이자만 내다가 원금 상환 시기가 도래하기 전에 집을 팔고 다른 집으로 재투자를 하거나 시세 차익을 보려 했는데 그게 여의치 않아 난관에 빠진 것.
현재 집을 담보로 대출을 받는 사람 5명 중 4명은 의뢰인처럼 원금 상환은 미룬 채 이자만 갚고 있다. 은행 등 금융권들이 2005년부터 주택담보대출 영업 드라이브를 걸면서 이자만 내면 되는 거치기간을 대개 5~7년으로 설정했었다. 이 거치 기간의 만기가 지난해 하반기부터 시작됐다.


3. 거치 기간이 일시에 만료되면 어떤 문제가 발생하는 건가요?
(Q. 거치 기간 만료 집중, 왜 위험한가?)

올해는 25.6%의 가계담보대출이 만기가 도래하거나 거치기간이 종료되고 내년에는 이 비율이 20.5%로 소폭 낮아지지만 올해와 내년에 전체 가계대출의 46.1%가 본격적으로 상환에 들어감. 이자뿐 아니라 원금을 갚아야 하는 가구가 갑자기 급증하는 것이다.
만기 도래 규모도 크지만 거치기간 연장이 쉽지 않다는 게 문제다. 일부는 거치기간을 연장할 수도 있지만 부동산 가격 하락과 경기침체 우려, 금융당국의 대출 규제 등에 따라 가계의 부채상환 능력이 회복되기 어려운 가정은 만기 연장이 쉽지 않을 수도 있음.
집이라도 팔리면 다행이지만 지금처럼 부동산 경기가 계속적으로 침체 된다면 제2, 제3의 대출을 발생시킬 수밖에 없기 때문에 과다채무가구가 늘어날 위험이 있다.

4. 거치기간이 끝나면, 그 때부터 원금과 이자를 쪼개서
   납부해야 하나요?
   그렇게 되면, 가계에 상당한 부담이 될 것 같은데요?
  (Q. 거치 기간 도래 시, 원금과 이자 상환 일시에?)

그렇다. 의뢰인처럼 1억 천만원을 5.5% 금리로 3년 거치 15년 원리금 균등분할상환 조건으로 대출을 받았을 경우 처음 3년 이자만 기간에는 매월 504,167원씩을 상환하지만, 3년 후 원리금을 동시에 상환하게 되면 매월 898,792원으로 부담이 두배 가까이 늘어남.
문제는 맞벌이일 때의 소득 기준으로 대출을 받았는데 원리금 상환이 시작되는 시기에 갑작스레 외벌이로 전환되는 가정의 경우. 거기에 자녀교육비 비중이 30%가 넘는 에듀푸어 세대에게는 원리금 동시상환이 상당이 큰 부담이 됨.

5. 사연 주신 분처럼, 자금 사정이 좋지 못한 경우엔
  어떻게 하나요?
  거치기간을 연장하는 것은 불가능한가요?
  (Q. 거치 기간 연장, 가능한가?)

늘어나는 가계부채의 심각성 때문에 작년 거치기간 연장을 제한하는 방안이 논의 됐지만 오히려 시장에 큰 충격과 불만을 줄 수 있다고 판단하여 은행 자율에 맡기고 있는 상황.
은행의 상품에 따라 다르므로 대출받은 은행에 문의를 하는 것이 가장 정확한데 일반적으로는 연장보다는 재대출을 권하는 것으로 알고 있다.

6. 사실, 우리나라 가계부채가 굉장히 빨리 늘어나고 있다는 것은
   많이 알려져 있는데..
   얼마 전, 한국은행이 저소득층의 가계부채가 더 빨리 증가한다...
   이런 내용의 보고서를 발표했거든요?
   오늘 상담자처럼, 생활비가 부족해서 대출 받는 분들이 많아진 건가요?
   (Q. 생활자금 대출, 급증세?)

작년 통계를 보면 우리나라 전체 가구의 56.2%가 금융부채가 있는데 1분위 즉 소득 하위 20% 이하 소득계층의 금융부채가 증가 폭이 빠르게 커지고 있다.
이들 1분위 가구의 대출 목적은 54.7%가 전ㆍ월세보증금, 결혼자금, 생활비 등 생계형이다.

7. 그럼, 이분의 경우, 추가 대출이 가능한가요?
(Q. 생활비를 위한 추가 대출, 가능할까?)

1금융권의 경우 주택담보대출비율 즉 LTV가 60%로 규제 되어 있다.
의뢰인의 경우 초기에 대출을 받았을 때 보다 아파트 값이 올랐고 또 시세 반영이 됐다면 추가적으로 대출이 가능하다. 
2금융권에서는 시세의 60~80%정도 대출이 가능하지만 상대적으로 이자가 비싸기 때문에
비추천.
이부분도 대출받은 은행에 문의하는게 가장 정확.


8. 다른 은행으로 대출을 갈아타는 것은 어떨까요?
  가능한가요?
  (Q. 대출 갈아타기, 괜찮을까?)
가능하다. 수년 전에 금리가 다소 높았던 점을 감안하면 현재의 저금리 대출상품으로 갈아타는 것이 좋은 방법이다.


9. 은행 대출 갈아타기를 할 때, 일단, 이자가 싼 곳으로 옮기는 것이 좋겠지요?
   은행 대출 갈아타기 할 때, 주의할 점은 없나요?
   (Q. 은행 대출 갈아타기 시, 유의할 점은?)

좀 더 낮은 금리의 대출 상품이 있어 갈아타기를 고려한다면 기존 대출의 중도상환 수수료부터 체크할 것. 중도상환수수료 대비 줄어드는 이자비용을 계산해 갈아타기 여부를 결정해야 함. 그리고 상환조건이나 추가적으로 발생하는 수수료 등의 비용이 있는지 따져봐야 함.
그 다음은 대출 상환 일정을 고려해 금리에 따라 움직이는 변동금리와 금리의 변동이 없는 고정금리 상품 중에 선택을 해야 하는데 쉽지 않다. 고정금리형은 금융 비용이 고정돼 자금 관리가 용이하고 금리 상승기에는 안정적이지만 금리가 내린다면 손해를 볼 수 있다. 변동금리는 이와 반대. 고정금리 상품은 일반적으로 변동금리보다 금리가 높지만 최근 이자를 낮춘 장기 고정금리 주택담보대출이 많이 나오고 있으므로 참조할 것.

마지막으로 상환방식을 원금균등과 원리금균등 중에 선택해야 함. 총 상환하는 이자를 고려 해 봤을 때 대출받는 사람에게는 유리한 방식은 원금균등상환이지만 초기 상환비용이 크기 때문에 본인의 가계 상황에 맞춰 상환 방식을 정해야 함.