[앵커멘트]
뉴스쇼 A타임 2부 이 시간에는
재무, 주식, 세무, 부동산, 은퇴설계까지
시청자 여러분의 사연을 받아 직접 상담해 드리고 있습니다.
상담 원하시는 분은
인터넷 검색창에 '뉴스쇼 A타임"을 입력하시면
투자 상담소 게시판으로 들어오실 수 있습니다.
사연과 연락처 남겨 주시면
친절하게 상담해 드리겠습니다.
오늘은 부동산과 관련한 "세무상담"시간 마련했습니다.
세무법인 다솔의 안수남 대표와 함께 합니다.



[리포트]

1. 바로, 내일 정부가 5.10 부동산 대책을

내놓을 예정입니다.

일부, 윤곽이 드러나기도 했는데..

가장 큰 관심거리는

역시, 이른바 ‘강남 3구’의 투기지역이 해제될 것인가.. 하는 점입니다.

거래 활성화에 기여할 수 있을 것으로 보세요?

(Q. 5·10 부동산 대책, 거래 활성화 시킬까?)

2. 세금 대책도 나올 것으로 기대되고 있는데..

새 집을 얻고 기존 집 안팔려 고민하시는 분들에겐


희소식이 될 수 있을까요?



(Q. 일시적 1가구 2주택자 비과세 기간 연장?)

[사례]
충남 아산에 2006년 10월 상속받은 농지가 있습니다.
매도를 하고 싶은데, 농사를 지은 적이 없어 비사업용 토지로 분류돼 있습니다.
농사를 지을 형편도 아닙니다.
이 토지를 매도하면, 양도세 중과세가 되는 것은 아닌지 걱정입니다.
혹시, 주말농장으로 활용할 경우, 세금 혜택이 있는지,
처분 시기는 어떻게 정하는 것이 좋은지도 알고 싶습니다.

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[사례] 상속받은 비사업용 토지 어떻게?
> 충남 아산 소재 농지 보유
> 2006년 10월 상속
> 농사지은 적 없는 비사업용 토지
> 토지 매도 시, 양도세는?
> 적당한 처분 시기는?
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(좌상단)
투자 상담소
농사 안하면 세금?

1. 농사를 지은 적이 없어 비사업용 토지로 분류돼 있다..

이렇게 사연을 보내주셨는데...

비사업용 토지는 어떤 토지를 말하는 건가요?

(Q. 비사업용 토지란?)

>>>>>>>>>용어>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
비사업용 토지 분류 대상
> 농지, 임야, 대지등 용도에 맞는 토지 사용 시
> 보유기간 80% 이상 해당 요건 충족 시
> 법이 정한 부득이한 사유 발생 시
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토지는 지목에 따라서 사용 용도가 정해져 있는 것이므로 지목별로 그 용도에 맞게 사용하지 않은 경우에는 비사업용 토지로 간주되는데 세금을 부과함에 있어서는 기준이 있어야 하므로 법정 요건을 정하여 그 요건에 해당되지 않을 경우 비사업용 토지로 보게 됩니다.
농지의 경우에는 재촌하면서 직접 농사를 지어야 하고, 임야의 경우에는 재촌하여야 하며, 대지의 경우에는 주택이나 상가의 부속토지로 사용되어야 하며,
그 기간도 양도일 직전 5년 중 3년, 3년 중 2년, 보유기간의 80% 이상 기간 동안에 해당 요건을 충족하여야 사업용 토지에 해당되는 것입니다.



그러나 해당 요건을 충족하지 않은 경우에도 법에서 정한 부득이한 사유에 해당되면 토지를 사업용으로 사용한 것으로 보는 경우도 있습니다.

2. 그럼, 사업용 토지는 반대 의민가요?

(Q. 사업용 토지란?)

>>>>>>>>>>>용어>>>>>>>>>>>>>>>
사업용 토지
농지 소재지로 부터 직선거리로 20Km이내에 거주하면서
직접 농사를 짓는 토지
===================================

네 그렇습니다.
요건을 충족한 경우에는 사업용 토지로 보는 것이며, 충족하지 못한 경우에는 비사업용 토지로 보는 것입니다.

3. 사업용 토지와 비사업용 토지,

세금 부분에 있어서는 어떤 차이가 있습니까?

(Q. 사업용 vs 비사업용, 세금 차이는?)

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
사업용 vs 비사업용 토지의 세금
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>>>>>>>>>>>용어>>>>>>>>>>>>>>>
장기보유특별공제
부동산을 보유한 기간에 맞춰 양도차익에 일정률을 곱해
양도차익에서 차감하는 제도
====================================

2012년까지 양도시에는 사업용토지나 비사업용토지나 누진세율을 적용받으므로 세율에 있어서는 동일하나, 현행 세법이 개정되지 않는 한 2013년 이후 양도시에는 비사업용토지를 양도할 경우 60%세율로 중과받게 됩니다.
그리고 보유기간에 따라 양도차익의 10%~30%까지 공제받는 장기보유특별공제가 사업용 토지의 경우에는 적용 가능하나 비사업용토지의 경우에는 적용되지 않으므로 실질적인 세부담은 크게 차이날 수 있습니다.

4. 앞서, 간단히 언급을 해 주신 것 같은데...

같은 토지라 하더라도, 지목에 따라, 세금도 달라지는 거죠?
(Q. 지목에 따라 세금도 달라지나?)

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
지목에 따른 세금 부과 요건
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네 아까 말씀드렸던 바와 같이 지목에 따라서 사용 용도가 달라져야 합니다.
농지의 경우에는 재촌하면서 직접 농사를 지어야 하고, 임야의 경우에는 재촌하여야 하며, 대지의 경우에는 주택이나 상가의 부속토지로 사용되어야 합니다.

5. 토지 소유자가 주택을 소유했는지 아닌지에 따라서도

세금의 차이가 있습니까?

(Q. 토지 소유자의 주택 보유, 중과 대상?)

그렇지는 않습니다.

6. 그럼, 이 분의 경우는 어떻습니까?

농사를 지은 적도 없고


앞으로 농사를 지을 형편도 아니라고 하셨는데요?

(Q. 비사업용 토지 소유자, 세금은?)

(피상속인 8년 이상 재촌·자경 시, 세금 혜택 有)

(도시지역 중 주거·상업·공업지역은 예외)

농지의 경우 기본적으로 농지소재지에서 거주하면서 자경하여야 합니다. 그러나 농지의 경우 상황에 따라서 재촌하지 않거나 자경하지 않더라도 사업용 토지로 간주하는 경우가 있습니다.
문의하신 분의 경우 농지를 상속받으셨다 하셨는데, 만약 피상속인께서 8년 이상 재촌·자경하였다면 상속받은 이후 농사를 짓지 않는다 하더라도 사업용토지로 인정받을 수 있습니다. 단 해당 토지가 도시지역 중 주거·상업·공업지역에 해당될 경우는 사업용토지로 보지 않습니다.

7. 매도 시기는 언제가 좋을까요?

(Q. 세금 부담을 줄일 수 있는 매도 시기는?)

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
세금 부담 줄이는 방법
> 사업용 토지 전환
> 2012년 內 토지 매도


(중과세율 적용 여부 변화 가능성↑)
> 최소 2년 이상 재촌·자경
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현재 상태에서는 자경을 하지 않는 이상 매도 시기가 언제인지에 따라서 비사업용 토지 여부가 달라지지는 않으나 2012년 이전과 2013년 이후 양도에 따라서 중과세율 적용 여부가 달라질 수 있으므로 올 해 안에 양도하여야 중과세율을 적용받지 않을 수 있습니다.
그리고 만약 재촌·자경할 여건이 되신다면 최소한 2년 이상 재촌·자경한 후 양도하여야 비사업용에서 제외될 수 있습니다.

8. 만약, 상속받은 농지를 주말농장으로 활용하면


사업용 주택으로 인정받을 수 있습니까?

(Q. 상속토지, 주말농장으로 활용하면?)

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
주말농장 해당 요건
> 2003년 1월 1일 이후 취득
> 농지 면적 1,000㎡ 이내
> 비상속 토지
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주말농장을 여쭤 보셨는데요, 주말농장의 경우 재촌·자경을 입증하지 않더라도 비사업용 토지에서 제외되는 규정이 있기는 합니다.
주말농장에 해당되기 위해서는 2003.01.01. 이후 취득하여야 하며, 농지의 면적이 1,000㎡ 이내일 경우 주말농장으로 볼 수 있으나 상속으로 취득한 경우는 주말농장으로 취득하였다고 보기는 어렵습니다.


9. 만약, 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환해서


매도를 하는 것은 가능한가요?

(Q. 사업용 토지 전환, 가능할까?)

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
사업용 토지 인정 대상
> 대지로 형질 변경 시
> 대지에 주택이나 상가 건물 신축 시
> 야적장, 주차장 사용 시
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네 만약 농지를 형질변경하여 대지로 변경 한 후 주택이나 상가의 건물을 신축할 경우
일정면적까지는 사업용토지로 인정받을 수 있습니다.
야적장이나 주차장으로 사용할 경우에도 수입금액 등의 요건을 충족할 경우에는 사업용토지로 볼 수 있습니다.
주의하여야 할 것은 대지로 형질 변경하여 사업용으로 사용한다 하더라도 그 기간이 앞서 설명드린 바와 같은 기간 요건을 충족하여야 합니다.
간략히 개요만 설명드렸으나 비사업용토지는 세부내용이 복잡하므로 세무전문가와 상담한 후 양도하시길 당부드립니다.