[앵커멘트]
우리나라 부자들이 사는 곳
하루 유동인구가 100만명을 넘는 곳!
이곳에 반값도 아닌,
반의반 값 아파트가 등장한다고 해서
관심이 쏠리고 있습니다.
얼마나 싼지, 청약 조건은 어떻게 되는지,
알아보겠습니다.
국민은행 강남스타PB센터 김일수 팀장과 함께 합니다.


[리포트]
1. 강남에 시세의 반의반 밖에 하지 않는
아파트가 등장한다구요?
아무리, 요즘 부동산 시세가 말이 아니라지만, 가능한 얘긴가요?

LH는 분양가를 확정하지 않았지만 3.3㎡당 600만원 정도로 예상하고 있다. 같은 지구에서 지난해 1월과 같은 해 8월 분양된 공공분양아파트 분양가가 3.3㎡당 983만~1007만원이었다. 여기서 토지비를 뺀 건축비는 3.3㎡당 550만~565만원. 지난해 이후 건축비 산정의 기준인 분양가상한제 기본형 건축비가 4% 올랐는데 이를 감안하면 3.3㎡당 600만원 안팎으로 추산된다. 이 같은 분양가는 강남구 평균 시세(3.3㎡당 2688만원)의 4분의 1 수준이다. '반값 아파트'로 불리는 강남 보금자리주택(3.3㎡당 980만~1000만원)의 60% 수준이다.


2. 땅값은 빼고, 건물에 대한 소유권만 갖는 아파트....
언뜻 이해가 안가는데...
땅값을 나라에서 내주는 것은 아닐 것 아닙니까?

토지임대부라는 점에서 정부가 분양자들한테 토지임대하는 형태
각 세대별 토지지분에 따라 임대보증금 결정
서초우면지구 경우 59㎡의 보증금은 4,600만원, 84㎡는 6,600만원
 

2-1. 만약, 이 아파트가 훗날 재건축이 된다..
그럼, 거주자에게는 소유권이 없는 건가요?

현행 토지의 임대기간은 40년을 정하고 있지만 주택소유자 75% 이상이 계약갱신을 요구하면 연장할 수도 있고, 재건축도 가능하기 때문에 실제로 임대계약기간에 대한 위험은 거의 없다.
따라서 법적인 소유권은 갖고 있지 않지만 실질적인 소유권은 갖고 있다고 볼 수 있다.


3. 그럼, 토지 임대료를 감안하면  분양가는 얼마나 되는 건가요?
말이 반의 반값이지... 그래도 강남인데..
아주 싸진 않을 것 같은데.. 어떻습니까?

3.3㎡당 200만원씩 합산.
예상분양가가 3.3㎡당 600만원+200만원 = “800만원/3.3㎡”
참고로 서초우면지구의 임대료는 전용면적 59㎡의 경우 31만9000원, 84㎡는 45만2000원. 연 5% 대출금리로 이자를 부담한다고 가정할 경우, 전용 84㎡의 경우 1억850만원 대출 가능.
분양가 2억1천만원 + 대출 1억1천만원= 3억2천만원.
→ “대략 1,000만원/3.3㎡”


4. 실수요자들의 반응은 어떨지 궁금한데...
문의들이 많이 있습니까?

이번 강남세곡지구는 이미 보금자리주택들의 입주가 시작되면서 실수요자들의 높은 관심이 집중되고 11월 청약경쟁률은 지금까지 공급된 토지임대부아파트보다 높을 것으로 예상된다. 최근 분양된 서울 강남보금자리 A6블록의 ‘래미안 강남 힐즈’ 청약 결과 전 주택형이 중대형평형대임에도 불구하고, 1순위에 3,432명(일반분양 960가구)이 접수해 평균 청약경쟁률 3.58대 1을 기록하면서 지역적으로 높은 청약관심을 보이고 있고, 전세가격 상승에 대한 불안감이 높은 실수요자들의 청약이 줄을 이을 것으로 판단된다.


5. 이런 반의반 값 아파트가
주변, 강남 아파트 시세에 영향을 주진 않을까요?

공급물량자체가 적어 매매·전세가격에 대한 직접적인 영향은 미미


6. 청약자격은 어떻게 됩니까?

주택청약저축·주택청약종합저축 가입자 1순위자 중 다자녀·신혼부부·노부모·생애최초 특별공급이 우선 자격이 주어지기 때문에 예상청약당첨가점은 70점 이상이 될 것으로 판단되고, 일반공급의 경우에는 청약경쟁률이 더욱 치열해질 것으로 예상된다.


7. 올 하반기, 집값이 바닥이 될 것이라는 견해가 많은데..
강남 반의반 값 아파트와  타 지역의 급매물로 나온 아파트  
비슷한 가격대라면, 어떤 아파트를 선택하시겠습니까?

각각의 주택의 입지적인·물리적 특성에 따라 결정.
강남세곡지구는 쾌적한 주변환경과 신규주택단지의 장점을 지니고 있으나 교통·교육·인프라시설이 여전히 부족
또한 토지임대부주택은 완전한 소유권을 갖지 못한다는 점과 매월 지불해야하는 임대료부담으로 인해 일반주택에 비해 가격상승에 대한 기대감은 낮추는 것이 필요하다. 특히 월임대료는 고정되는 것이 아니라 2년마다 주택임대차보호법상의 인상률(5%)한도내에서 상승될 수도 있다는 점을 충분히 감안해야할 것이다.
5년 실거주 및 전매제한도 고려사항.